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Par principe, les obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages, sans contrepartie, peuvent justifier une diminution de la valeur locative du local.
Dans une affaire récente, un locataire commercial, tenu de verser 9 mois de loyers d’avance (dont 6 sous forme de dépôt de garantie), réclame une réduction de la valeur locative lors du renouvellement de son bail. Selon lui, cette avance dépasse le montant usuel, ce qui justifie un allègement du montant du loyer.
Face au refus du bailleur, une action en justice est engagée.
A cette occasion, le juge rappelle que les sommes payées d'avance, lorsqu’elles excèdent 2 termes de loyers, obligent le bailleur à payer des intérêts au locataire.
Il en déduit que cette obligation légale du bailleur de payer des intérêts constitue une contrepartie au profit du locataire. Dans ces conditions, la clause d'un bail commercial qui met à la charge du locataire une obligation de payer en avance des sommes excédant plus de deux termes de loyers ne justifie pas de diminuer la valeur locative du local.
En savoir plus sur la réglementation des baux commerciaux
Source : Cour de cassation, 3e chambre civile du 7 mai 2025 n° 23-15.394
