Bail commercial : jusqu’où va l’obligation de délivrance ?

Par essence, le contrat de bail fait peser sur le bailleur une obligation de délivrance du bien loué, laquelle s’impose indépendamment de toute stipulation spécifique.  

Dans une affaire récente, un locataire exploitant des locaux à usage de boulangerie-pâtisserie depuis 16 ans reproche à son bailleur de ne jamais lui avoir remis la jouissance effective d’une cour située à l’arrière du commerce, pourtant comprise dans le périmètre du bail. 

Il réclame donc la délivrance de cette dépendance ainsi que l’indemnisation du préjudice subi du fait de cette inexécution.

Refus du bailleur : le locataire avait connaissance, dès son entrée dans les lieux, de l’étendue de ses droits sur la cour. En l’absence d’action dans le délai de 5 ans, ses prétentions étaient irrecevables car prescrites.

Saisie du litige, la Cour de cassation adopte une analyse radicalement différente. Elle rappelle que l’obligation de délivrance constitue une obligation continue, qui doit être exécutée pendant toute la durée du bail. Il en résulte que :

• tant que le manquement du bailleur perdure, le locataire demeure recevable à demander l’exécution forcée en nature de cette obligation, voire la résiliation du bail. La prescription ne saurait faire obstacle à sa demande ;
• le locataire peut obtenir réparation des conséquences dommageables de l’inexécution, mais seulement pour la période de 5 ans précédant l’introduction de son action en justice.

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