Le locataire peut-il suspendre le paiement de son loyer après un sinistre ?

Le bailleur est tenu de fournir au locataire un local conforme à l’usage prévu par le bail et d’en assurer l’entretien. Lorsqu'un événement exceptionnel, comme une catastrophe naturelle, entraîne la destruction totale du bien, le bail prend automatiquement fin. En revanche, lorsque les dommages ne sont que partiels, le bail peut se poursuivre.

Dans une affaire récente, une villa exploitée dans le cadre d'un bail commercial a été gravement endommagée par un cyclone. Estimant que le bailleur tardait à réaliser les travaux nécessaires à la reprise de l'activité, le locataire a cessé de payer ses loyers. Plusieurs années plus tard, le propriétaire a refusé le renouvellement du bail et s'est appuyé sur ces impayés pour contester le droit du locataire à une indemnité d'éviction. Ce que ce dernier conteste.

Le juge donne raison au locataire. Il rappelle que lorsque le bail est maintenu et que les locaux peuvent être réparés sans dépense excessive, le bailleur demeure tenu d'effectuer les travaux nécessaires pour les rendre à nouveau exploitables. Dès lors, si le propriétaire tarde à remplir cette obligation, le locataire peut, dans certaines circonstances, suspendre le paiement des loyers en invoquant l'exception d'inexécution.

À retenir : même lorsque les dommages résultent d'une catastrophe naturelle, le bailleur n'est pas dégagé de ses obligations si le bail se poursuit. En cas de retard dans la réalisation des travaux nécessaires, le locataire peut être fondé à suspendre le paiement des loyers, sans que ce comportement puisse automatiquement le priver de son droit à une indemnité d'éviction.

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