Définition de l'activité
Le marchand de biens est une personne qui, de façon habituelle et afin d'en tirer un bénéfice, achète en son nom, en vue de les revendre, éventuellement après avoir réalisé des travaux, des immeubles, des fonds de commerce, des actions ou des parts de sociétés immobilières.
Il se distingue de l’agent immobilier qui exerce une activité traditionnelle de gestion locative, de syndic immobilier ou de négociation et transaction immobilière, s’agissant d’un professionnel immobilier soumis à une réglementation précise, notamment en ce qui concerne le régime fiscal qui lui est applicable, tant au regard de l’imposition sur les bénéfices que de la TVA, qui entoure l’activité d’acquisition-revente des biens immobiliers (que les opérations immobilières portent sur des appartements, des maisons, des parts sociales de société immobilière, de fonds de commerce, etc.).
Nature de l'activité
Organisme compétent
Depuis le 1er janvier 2023 :
- Guichet unique
La loi pour la croissance et la transformation des entreprises, dite loi Pacte de 2019 a mis en place le guichet électronique des formalités des entreprises (guichet unique) afin de se substituer aux 6 centres des formalités jusqu'alors existants (Autoentrepreneur.urssaf.fr, urssaf.fr, infogreffe.fr, CCI, CMA, CA) dans un but de simplification des démarches.
Ainsi, le guichet unique est compétent pour toutes les entreprises domiciliées en France ou ayant une activité en France, quelles que soient la nature de leur activité (commerciale, artisanale, agricole, indépendante) ou leur forme juridique (entreprise individuelle, micro-entreprise, société, etc.).
Contexte
Les éléments ci-dessous sont donnés à titre d'information.
Malgré le soin apporté à leur rédaction et à leur actualisation, les informations indiquées sur cette fiche ne peuvent en aucune manière engager la responsabilité de Bpifrance création.
Pour finaliser vos démarches, rapprochez-vous des autorités compétentes.
Aucun diplôme spécifique, ni formation obligatoire ne sont requis pour exercer la profession de marchand de biens.
Cette formalité a pour objet de donner une existence légale à l'entreprise (entreprise individuelle ou société).
Elle doit être réalisée auprès du guichet unique.
L'enregistrement obligatoire des actes de création de société a été supprimé en 2015.
Toutefois, les statuts de la société, une fois datés et signés, doivent être enregistrés auprès du service des impôts des entreprises (SIE) lorsque :
- les statuts ont été établis par un acte notarié, un acte de commissaire de justice (anciennement huissier de justice) ou une décision de justice ;
- les statuts comportent un apport d’immeuble, de parts ou d’actions.
- Obligation d'assurances pour le marchand de biens constructeur rénovateur :
- Obligation de souscrire une assurance "dommages-ouvrage"
Le marchand de biens qui fait réaliser des travaux importants sur ses immeubles doit souscrire, avant l'ouverture du chantier, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages.
Article L242-1 du Code de l'assurance
- Obligation de souscrire une assurance en responsabilité décennale
Le marchand de biens est responsable des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui le rendent impropre à sa destination. Il doit donc être couvert à ce titre pendant 10 ans.
Article L241-1 du Code de l'assurance
- Le marchand de biens doit fournir les diagnostics techniques et certificats à l'acquéreur, concernant, notamment :
- la garantie de superficie dans le cas d'une vente d'un lot de copropriété,
Article 4-3 du décret n°67-223 du 17 mars 1967
- les diagnostics "plomb", "amiante", "termites", "installations intérieures d'électricité et de gaz", et "performance énergétique",
- l'état de l'installation d'assainissement non collectif,
- l'état des risques naturels et technologiques.
Article L271-4 du Code de la construction et de l'habitation
- Si le marchand de biens achète un bien immobilier loué,
Le bail s'impose à lui et l'oblige à tenir compte de la présence des locataires, autrement dit à poursuivre le bail.
Article 1743 du Code civil
- En cas de changement d'usage des locaux
Le marchand de biens doit, dans certains cas, demander une autorisation préalable.
Contacter la mairie du lieu d'implantation de l'immeuble.
- Dans le cas de la rénovation d'un immeuble acheté en vue de la revente
Sauf s'il s'agit de travaux de faible importance (voir l'article R421-2 du Code de l'urbanisme) et qui ne touchent pas à la structure extérieure du bâtiment, des autorisations seront à obtenir (permis de démolir ou de construire, déclaration préalable de travaux, etc.).
Contacter la mairie du lieu d'implantation de l'immeuble.
- Lors de la vente d'un immeuble d'habitation ou mixte
Si le marchand de biens s'engage, dans un délai déterminé, à réaliser des travaux et qu'il reçoit des sommes d'argent de l'acquéreur avant la livraison, il doit conclure avec son client un contrat de vente d'immeuble à rénover (VIR) ou de vente en l'état futur d'achèvement (VEFA).
Articles L262-4-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitat
Convention collective nationale de l'immobilier, administrateurs de biens, sociétés immobilières, agents immobiliers, etc. (anciennement cabinets d'administrateurs de biens et des sociétés immobilières), du 9 septembre 1988, étendue par arrêté du 24 février 1989 JORF 3 mars 1989. Mise à jour par avenant n° 47 du 23 novembre 2010, JORF 18 juillet 2012 puis mise à jour par avenant n° 83 du 2 décembre 2019 étendu par arrêté du 2 juillet 2021 JORF 14 juillet 2021 consultable sur Legifrance.
Qui peut devenir marchand de biens ?
Aucune condition de diplôme, ni de formation ne sont requises pour devenir marchand de biens.
Quelles sont les caractéristiques de l’activité d’un marchand de biens ?
Le marchand de biens est une personne qui, de façon habituelle et afin d'en tirer un bénéfice, achète en son nom, en vue de les revendre, des immeubles, fonds de commerce, actions ou parts de sociétés immobilières.
Sur le plan fiscal, 3 conditions cumulatives doivent être remplies pour que le régime des marchands de biens s’applique :
• Il faut réaliser des opérations immobilières de façon habituelle et, surtout, les achats (ou souscriptions de parts) doivent avoir été réalisés avec l’intention de revendre, donc avec une intention spéculative ;
• Il faut réaliser des achats et procéder à des ventes ;
• l’opération d’achat/revente doit porter sur des biens limitativement énumérés par la loi, à savoir des immeubles, des fonds de commerce, des actions ou des parts de sociétés immobilières.
Comment sont imposés les bénéfices d’un marchand de biens ?
Les profits réalisés par un marchand de biens exerçant à titre individuel relèvent des règles des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et doivent donc être déclarés et imposés comme tels au titre de l’impôt sur le revenu, et non pas comme des plus-values puisque les biens immobiliers sont considérés comme du stock.
Si l’activité est exercée dans le cadre d’une société civile, dès lors qu’elle sera de nature commerciale, la société sera soumise à l’impôt sur les sociétés.
Quel est le code APE pour un marchand de biens ?
Le code APE correspondant à l’activité des marchands de biens immobiliers est le 6810 Z.
