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Agent immobilier - Réglementation

Nature de l'activité

Commerciale

CFE compétent

Chambre de commerce et d'industrie

Définition de l'activité

Personne physique ou société qui, de manière habituelle, se livre ou prête son concours, même à titre accessoire, à des opérations portant sur les biens appartenant à des tiers et relatives notamment à :
- l'achat, la vente, la recherche, l'échange, la location ou la sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis,  
- l'achat, la vente ou la location-gérance de fonds de commerce,
- la souscription, l'achat, la vente d'actions ou de parts de sociétés immobilières ou de sociétés d'habitat participatif donnant vocation à une attribution de locaux en jouissance ou en propriété,
- l'achat, la vente de parts sociales non négociables lorsque l'actif social comprend un immeuble ou un fonds de commerce,
- la gestion immobilière,
- la conclusion de tout contrat de jouissance d'immeuble à temps partagé.
- la vente de listes ou de fichiers relatifs à l'achat, la vente, la location ou sous-location en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis ou à la vente de fonds de commerce (hors publications par voie de presse),
- l'exercice des fonctions de syndic de copropriété
Article 1 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970

Précisions :
 - L'activité qui consiste uniquement à diffuser des annonces entre particuliers, moyennant rémunération, sans intervenir dans les relations entre les auteurs des annonces et les personnes intéressées, n'équivaut pas à une activité d'entremise en matière de ventes immobilières. Tout au plus, elle peut s'analyser en une vente de listes ou de fichiers, mais cette activité est libre lorsqu'elle est exercée par voie de presse, notamment par internet.
- Les personnes exerçant l'activité dite de « chasseur d'appartements » sont tenues de respecter la réglementation des agents immobiliers.

Contexte

Le métier est en pleine mutation, il doit s'adapter aux nouvelles règles du jeu : développement d'Internet et de ses outils, concurrence de nouveaux acteurs comme les réseaux de mandataires et apparition de services autour de la recherche d'un bien (les chasseurs d'appartement) ou de la vente (le “home staging“).

Sauf exceptions locales ou nouveau concept, la création d'une agence n'est plus de mise ; on pourra s'intéresser à la reprise, en vérifiant bien la réputation de l'agence, son ancienneté, son ancrage dans la vie locale. L'adhésion à un réseau a la préférence de nombreux entrepreneurs ou repreneurs, d'autant que la conjoncture est cyclique.

Plus que jamais, l'agence doit être crédible pour justifier ses honoraires, les plus élevés en Europe : apporter un service à forte valeur ajoutée, avec des salariés formés et compétents, garants d'une certaine éthique.

Dernière mise à jour :

17 juillet 2017

Code APE :

68.31Z
Agences immobilières

Les conditions d'installation :

Condition d'honorabilité

- Les personnes qui sollicitent l'octroi de la carte professionnelle pour exercer cette activité ne doivent pas avoir fait l'objet depuis moins de 10 ans d'une condamnation définitive :
  . pour crime,
  . à une peine d'au moins 3 mois d'emprisonnement sans sursis pour des infractions listées au II de l'article 9 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970,
  . à la destitution des fonctions d'officier public ou ministériel.
A noter : l'activité est interdite à toute société dont les associés ou actionnaires détenant au moins 25 % des parts ou droits de vote ont fait l'objet d'une de ces condamnations définitives depuis moins de 10 ans.

- De plus, elles ne doivent pas avoir fait l'objet d'une des incapacités suivantes :
  . prononcé d'une mesure définitive de faillite personnelle ou d'une autre mesure définitive d'interdiction dans les conditions prévues par le livre VI du code de commerce,
  . radiation des fonctions d'administrateur ou de mandataire judiciaire,
  . décision définitive prononçant une interdiction d'exercer une profession libérale d'une durée au moins égale à 6 mois.

En cas de condamnation prononcée par une juridiction étrangère pour une infraction constituant, selon la loi française, un crime ou l'un des délits mentionnés à l'article 9 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, il appartient au tribunal correctionnel du domicile du condamné, à la requête du ministère public, d'apprécier s'il y a lieu d'appliquer l'incapacité d'exercer.
Articles 9 à 13 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970

Précision : les personnes qui assument la direction d'un établissement secondaire, d'une succursale, d'une agence ou d'un bureau n'ont pas à être titulaires d'une carte professionnelle, mais ne pas doivent pas être frappées d'une de ces incapacités ou interdictions d'exercer. 

- Par ailleurs, ces personnes qui sollicitent l'octroi de la carte professionnelle ne doivent pas avoir fait l'objet d'une interdiction d'exercer suite à manquement aux lois, aux règlements et aux obligations fixées par le code de déontologie, prononcée par la commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilière ou son président.
Article 3 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 

Assurance de responsabilité civile professionnelle

Un contrat d'assurance couvrant, pour chaque établissement, succursale, agence ou bureau, les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile professionnelle doit être souscrit.
La limite de garantie ne peut être inférieure à 75 000 € par an pour un même assuré et les franchises ne peuvent excéder 10 % des indemnités dues.
Articles 49 et 50 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 et arrêté du 1er septembre 1972

Garantie financière

Une garantie financière doit obligatoirement être souscrite auprès d'une compagnie d'assurance, d'un établissement de crédit ou de la Caisse des dépôts.
Son montant doit au moins être égal aux sommes maximales dont le professionnel est redevable à tout moment. Elle ne peut être inférieure à :
- 110 000 €,
- 30 000 € pendant les 2 premières années d'exercice.

En cas d'exercice de plusieurs activités immobilières, la garantie financière souscrite doit couvrir chacune de ces activités.
Articles 19 à 48 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972

Précision : les agents immobiliers ou les personnes exerçant l'activité de gestion locative qui déclarent leur intention de ne détenir aucun fonds, effet ou valeur, autres que leurs rémunérations ou honoraires ne sont pas tenus de justifier de cette garantie financière.
Article 3 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et article 3 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972

Qualifications professionnelles

La personne physique ou le(s) représentant(s) légal ou statutaire de la société qui exerce l'activité doit détenir une carte professionnelle. Pour cela, chacune de ces personnes doit justifier d'une aptitude professionnelle qui varie selon sa situation.
Article 1 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972

Précision : en présence de 2 cogérants, par exemple, chacun d'entre eux doit justifier de sa qualification professionnelle.

Ces personnes doivent justifier :
- soit d'un des diplômes suivants :
. baccalauréat, ou diplôme ou titre inscrit au répertoire national des certifications professionnelles d'un niveau équivalent (niveau IV) et sanctionnant des études juridiques, économiques ou commerciales, et de 3 années d'expérience professionnelle salariée dans ces activités,
. diplôme délivré par l'Etat ou au nom de l'Etat, d'un niveau égal ou supérieur à 3 années d'études supérieures et sanctionnant des études juridiques, économiques ou commerciales,
. diplôme ou titre inscrit au répertoire des certifications professionnelles d'un niveau équivalent (niveau II) sanctionnant des études juridiques, économiques ou commerciales,
. brevet de technicien supérieur "Professions immobilières",
. diplôme de l'institut d'études économiques et juridiques appliquées à la construction et à l'habitation.

- soit d'une expérience professionnelle salariée de 10 ans (4 ans pour les cadres) à temps complet (ou de l'équivalent en temps complet d'un emploi à temps partiel), que cette occupation ait été continue ou non, dans l'une de ces activités.
Articles 11 à 15 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972

Précision : les personnes qui assument la direction d'un établissement secondaire, d'une succursale, d'une agence ou d'un bureau ne doivent pas être titulaires d'une carte professionnelle, mais ont à justifier de leur aptitude professionnelle. Dans ce cas, le temps d'activité professionnelle est réduit de moitié par rapport à celui exigé pour les titulaires de la carte professionnelle.
Article 16 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972

Les démarches étapes par étapes :

Effectuer une déclaration préalable d'activité pour un établissement secondaire

En cas d'ouverture d'une succursale, d'un établissement secondaire, d'une agence ou d'un bureau, une déclaration préalable d'activité doit être effectuée par la personne qui en assure la direction : le formulaire cerfa n°15312 accompagné de pièces justificatives doit être adressé à la chambre de commerce et d'industrie (CCI) du lieu de l'établissement secondaire.

Le cout de cette carte professionnelle est de 80 €.

La CCI peut remettre un accusé de réception lorsque le dossier est déposé physiquement.
Elle dispose d'un délai de 15 jours ouvrés pour traiter la demande. Si le dossier est incomplet, le demandeur dispose d'un délai de 2 mois calendaires pour compléter son dossier.
La CCI remet un récépissé de dépôt de dossier complet lorsque le dossier est complet (sauf pour les collaborateurs pour lesquels est émise l'attestation).
Article 3 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, article 8 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 et article 2 de l'arrêté du 19 juin 2015 

Le cas échéant, enregistrer les statuts de la société

L'enregistrement des actes de création de sociétés a été supprimé à compter du 1er juillet 2015. 
Toutefois, dans certains cas, les statuts de la société, une fois datés et signés, doivent être enregistrés encore obligatoirement auprès du service des impôts des entreprises (SIE)
Pour en savoir plus

Solliciter la carte professionnelle d'agent immobilier

L'ouverture d'une agence immobilière est conditionnée à l'obtention de la carte professionnelle, valable 3 ans.

Elle est numérotée et peut porter les mentions suivantes :
- « Transactions sur immeubles et fonds de commerce »,
- « Syndic de copropriété »,
- « Gestion immobilière »,
- « Prestations touristiques » en cas d'exercice à titre accessoire d'activités touristiques,
et, le cas échéant, 
- la mention "Non-détention de fonds" et "Absence de garantie financière",
- "Prestations de services" pour les ressortissants extra-communautaires non établis sur le territoire national, 
- sur une autre carte, la mention « Marchand de listes ».

Le cout de cette carte professionnelle est de 120 €.

Le formulaire cerfa n°15312 de demande de carte professionnelle accompagné de pièces justificatives doit être adressée à la Chambre de commerce et d'industrie du siège social ou du principal établissement :
- par LRAR lorsqu'elle est envoyée par courrier.
- par voie électronique
- ou déposée physiquement ; dans ce cas la CCI doit remettre un accusé de réception.

La CCI dispose d'un délai de 15 jours ouvrés pour traiter la demande et, en cas de pièces manquantes, elle en notifie au demandeur la liste dans ce délai. Le demandeur dispose, dans ce cas, d'un délai de 2 mois calendaires pour compléter son dossier. La demande est caduque si le dossier n'est pas complété dans ce délai de 2 mois. 

La CCI remet un récépissé de dépôt de dossier complet lorsque le dossier est complet.

Dans un délai de 2 mois, le demandeur peut faire un recours :
- gracieux devant le Président de la CCIT
- hiérarchique devant le Préfet de région
Le recours gracieux et hiérarchique peuvent être exercés en même temps.
- contentieux devant le tribunal administratif

A noter : pour les personnes exerçant sans établissement en France à titre permanent, contacter la CCI de Paris
Articles 1, 35 et 80 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 et arrêté du 24 décembre 2009

Procéder aux formalités de déclaration de l'entreprise

Cette formalité a pour objet de donner une existence légale à l'entreprise (entreprise individuelle ou société).
Elle doit être réalisée auprès du centre de formalités des entreprises (CFE) de la chambre de commerce et d'industrie.
Pour en savoir plus

Quelques aspects de la réglementation de l'activité :

 Obligation de respecter le code de déontologie des agents immobiliers, des administrateurs de biens, des syndics de copropriété et des marchands de listes, annexe du décret n°2015-1090 du 28 août 2015.

 En cas d'embauche de salariés ou de recours à un agent commercial pour exercer l'activité, le titulaire de la carte professionnelle doit demander une attestation de collaborateur pour chacun d'eux par le formulaire cerfa n°15315 auprès de la CCI. Le coût de la délivrance de cette attestation est de 50 €. 
Article 9 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972
Pour en savoir plus sur l'activité de l'agent commercial exerçant en qualité de « négociateur immobilier », voir la fiche "Agent commercial". 

 Obligation de formation professionnelle continue
Depuis le 1er avril 2016
, le titulaire de la carte professionnelle, les personnes qui assument la direction d'une agence et les négociateurs immobiliers, salariés ou non, auront une obligation de formation continue.
Ces actions, d'une durée minimum de 14 heures par an (ou 42 heures en 3 ans) doivent avoir trait aux domaines juridique, économique, commercial, à la déontologie ainsi qu'aux domaines techniques relatifs à la construction, l'habitation, l'urbanisme, la transition énergétique, en lien direct avec l'activité professionnelle exercée.
Décret n°2016-173 du 18 février 2016

 Quel que soit le support utilisé, toute publicité effectuée par une personne soumise à la réglementation applicable aux agents immobiliers doit mentionner le montant TTC de ses honoraires lorsqu'ils sont à la charge du locataire. En ce qui concerne les opérations de vente, le montant des honoraires mis à la charge de l'acquéreur est exprimé en pourcentage du prix.
Article 6-1 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970

 Plafonnement des honoraires liés à la mise en location d'un logement
Depuis le 15 septembre 2014, les honoraires perçus par les professionnels qui interviennent lors de la conclusion du contrat de bail d'un logement sont plafonnés. Ce plafond varie en fonction de la zone géographique dans laquelle se situe le bien loué.
Décret n°2014-890 du 1er août 2014

 Pour les opérations de transactions sur immeubles et fonds de commerce, signer un mandat avec le client
Le mandat est obligatoire et doit être signé par le client. Il doit indiquer les limites de la mission qui est confiée à l'agent immobilier ainsi que le montant de sa rémunération. S'il contient une clause d'exclusivité, il doit, en outre, préciser les actions qu'il s'engage à réaliser pour exécuter la prestation qui lui a été confiée ainsi que les modalités selon lesquelles il rendra compte à son client des actions effectuées pour son compte et selon une périodicité déterminée.
Chaque mandat doit faire l'objet d'une numérotation et être inscrit dans un registre.
Article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et article 72 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972

 Mentions obligatoires
Tous les documents de l'entreprise doivent comporter notamment :
- le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle,
- le nom ou la raison sociale et adresse de l'entreprise,
- l'activité exercée,
- le cas échéant, le nom et l'adresse du garant,
- le cas échéant, la mention que le professionnel ne doit recevoir ou détenir aucun fonds pour l'activité concernée, sauf ceux correspondant à sa rémunération ou ses honoraires.
Articles 92 et 94 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972

 Obligation d'affichage
Une affiche portant le numéro de la carte professionnelle, le cas échéant le montant de la garantie et la dénomination et l'adresse du consignataire ou du garant, ainsi que le cas échéant, la mention que le professionnel ne doit recevoir ou détenir aucun fonds pour l'activité concernée, sauf ceux correspondant à sa rémunération ou sa commission, doit être visible dans les lieux de réception de la clientèle.
Article 93 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972

Les prix des prestations effectivement pratiqués doivent être indiqués TTC et il doit être précisé notamment à qui incombe le paiement de cette rémunération.
Arrêté du 10 janvier 2017

 Les registres obligatoires (registre-répertoire) et la délivrance de reçus en cas de versements d'argent.
Les agents immobiliers ont l'obligation de tenir plusieurs registres reliés et cotés sans discontinuité avec la liste des mandats reçus, des versements et remises de fonds. Ces documents peuvent être tenus sous forme électronique.
Articles 51 à 54 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972

 Les professionnels qui interviennent lors de la conclusion du contrat de bail d'un logement doivent communiquer à l'observatoire local des loyers des informations relatives aux logements mis en location au cours de l'année précédente ou gérés au 1er janvier.
Ils doivent transmettent, au plus tard le 31 mars de chaque année, par fichier informatique, des informations concernant notamment la localisation du logement, ces caractéristiques principales, les informations relatives au loyer et la date d'entrée du locataire dans le logement.
Le format du fichier informatique et le détail des informations à communiquer sont fixés par l'annexe de l'arrêté du 29 août 2014.
Dans le mois qui suit la réception de ces informations, l'observatoire local des loyers délivre au professionnel un certificat de transmission.
Article 4 du décret n° 2014-890 du 1er août 2014 et arrêté du 29 août 2014

 Mettre en œuvre les obligations relatives à la lutte contre le blanchiment de capitaux et de financement du terrorisme prévues par le code monétaire et financier

 Respecter les normes de sécurité et d'accessibilité
Pour les locaux ouverts au public, les obligations relatives aux ERP - établissements recevant du public - doivent être respectées :
  - en termes de sécurité incendie, des mesures de prévention et de sauvegarde propres à assurer la sécurité des personnes doivent être mises en place,
  - en termes d'accessibilité, l'accès aux locaux pour les personnes handicapées notamment doit être assuré.
Pour en savoir plus, consulter la rubrique ERP du site de l'AFE

Convention collective :

Immobilier

Convention collective nationale de l'immobilier, administrateurs de biens, sociétés immobilières, agents immobiliers, etc. (anciennement cabinets d'administrateurs de biens et des sociétés immobilières), du 9 septembre 1988, consultable sur Legifrance.

Autres activités réglementées autour de ce métier :