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Administrateur de biens - Réglementation

Définition de l'activité

L'administrateur de biens gère, à titre principal ou accessoire, en qualité de mandataire, des immeubles appartenant à des personnes physiques ou morales. Il s'assure de l'entretien, des réparations, des aménagements nécessaires à leur conservation ou à leur mise en valeur et exécute les obligations des propriétaires ou bailleurs.

Il peut également, en tant que syndic, assurer la gestion des syndicats de copropriétaires.

Nature de l'activité

Commerciale
Civile si seule l'activité de syndic de copropriété est exercée

CFE compétent

Activité commerciale
- Chambre de commerce et d'industrie

Activité civile 
- Urssaf, en cas de création d'une entreprise individuelle
- Chambre de commerce et d'industrie, en cas de création d'une société commerciale
- Greffe du tribunal de commerce, ou greffe du tribunal d'instance dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle, en cas de création d'une société civile.

Contexte

Les éléments ci-dessous sont donnés à titre d'information.
Malgré le soin apporté à leur rédaction et à leur actualisation, les informations indiquées sur cette fiche ne peuvent en aucune manière engager la responsabilité de Bpifrance.
Pour finaliser vos démarches, rapprochez-vous des autorités compétentes. 

Tout ouvrir

Les conditions d'installation

Qualifications professionnelles

La personne physique ou le(s) représentant(s) légal ou statutaire de la société qui exerce l'activité doit détenir une carte professionnelle. Pour cela, chacune de ces personnes doit justifier d'une aptitude professionnelle qui varie selon sa situation.
Article 1 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972

Précision : en présence de 2 cogérants, par exemple, chacun d'entre eux doit justifier de sa qualification professionnelle.

Ces personnes doivent justifier :
- soit d'un des diplômes suivants :
. baccalauréat, ou diplôme ou titre inscrit au répertoire national des certifications professionnelles d'un niveau équivalent (niveau IV) et sanctionnant des études juridiques, économiques ou commerciales, et de 3 années d'expérience professionnelle salariée dans ces activités,
. diplôme délivré par l'Etat ou au nom de l'Etat, d'un niveau égal ou supérieur à 3 années d'études supérieures et sanctionnant des études juridiques, économiques ou commerciales,
. diplôme ou titre inscrit au répertoire des certifications professionnelles d'un niveau équivalent (niveau II) sanctionnant des études juridiques, économiques ou commerciales,
. brevet de technicien supérieur "Professions immobilières",
. diplôme de l'institut d'études économiques et juridiques appliquées à la construction et à l'habitation.

- soit d'une expérience professionnelle salariée de 10 ans (4 ans pour les cadres) à temps complet (ou de l'équivalent en temps complet d'un emploi à temps partiel), que cette occupation ait été continue ou non, dans l'une de ces activités.
Articles 11 à 15 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972

Précision : les personnes qui assument la direction d'un établissement secondaire, d'une succursale, d'une agence ou d'un bureau ne doivent pas être titulaires d'une carte professionnelle, mais ont à justifier de leur aptitude professionnelle. Dans ce cas, le temps d'activité professionnelle est réduit de moitié par rapport à celui exigé pour les titulaires de la carte professionnelle.
Article 16 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972

Condition d'honorabilité

- Les personnes qui sollicitent l'octroi de la carte professionnelle pour exercer cette activité ne doivent pas avoir fait l'objet depuis moins de 10 ans d'une condamnation définitive :
  . pour crime,
  . à une peine d'au moins 3 mois d'emprisonnement sans sursis pour des infractions listées au II de l'article 9 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970,
  . à la destitution des fonctions d'officier public ou ministériel.
A noter : l'activité est interdite à toute société dont les associés ou actionnaires détenant au moins 25 % des parts ou droits de vote ont fait l'objet d'une de ces condamnations définitives depuis moins de 10 ans.

- De plus, elles ne doivent pas avoir fait l'objet d'une des incapacités suivantes :
  . prononcé d'une mesure définitive de faillite personnelle ou d'une autre mesure définitive d'interdiction dans les conditions prévues par le livre VI du code de commerce,
  . radiation des fonctions d'administrateur ou de mandataire judiciaire,
  . décision définitive prononçant une interdiction d'exercer une profession libérale d'une durée au moins égale à 6 mois.

En cas de condamnation prononcée par une juridiction étrangère pour une infraction constituant, selon la loi française, un crime ou l'un des délits mentionnés à l'article 9 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, il appartient au tribunal correctionnel du domicile du condamné, à la requête du ministère public, d'apprécier s'il y a lieu d'appliquer l'incapacité d'exercer.
Articles 9 à 13 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970

Précision : les personnes qui assument la direction d'un établissement secondaire, d'une succursale, d'une agence ou d'un bureau n'ont pas à être titulaires d'une carte professionnelle, mais ne pas doivent pas être frappées d'une de ces incapacités ou interdictions d'exercer. 

- Par ailleurs, ces personnes qui sollicitent l'octroi de la carte professionnelle ne doivent pas avoir fait l'objet d'une interdiction d'exercer suite à manquement aux lois, aux règlements et aux obligations fixées par le code de déontologie, prononcée par la commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilière ou son président.
Article 3 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 

Garantie financière

Une garantie financière doit obligatoirement être souscrite auprès d'une compagnie d'assurance, d'un établissement de crédit ou de la Caisse des dépôts.
Son montant doit au moins être égal aux sommes maximales dont le professionnel est redevable à tout moment. Elle ne peut être inférieure à :
- 110 000 €,
- 30 000 € pendant les 2 premières années d'exercice.

En cas d'exercice de plusieurs activités immobilières, la garantie financière souscrite doit couvrir chacune de ces activités.
Articles 19 à 48 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972

Précision : les agents immobiliers ou les personnes exerçant l'activité de gestion locative qui déclarent leur intention de ne détenir aucun fonds, effet ou valeur, autres que leurs rémunérations ou honoraires ne sont pas tenus de justifier de cette garantie financière.
Article 3 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et article 3 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972

Assurance de responsabilité civile professionnelle

Un contrat d'assurance couvrant, pour chaque établissement, succursale, agence ou bureau, les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile professionnelle doit être souscrit.
La limite de garantie ne peut être inférieure à 75 000 € par an pour un même assuré et les franchises ne peuvent excéder 10 % des indemnités dues.
Articles 49 et 50 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 et arrêté du 1er septembre 1972

Les démarches étapes par étapes

Le cas échéant, enregistrer les statuts de la société

L'enregistrement des actes de création de sociétés a été supprimé en 2015. 
Toutefois, dans certains cas, les statuts de la société, une fois datés et signés, doivent encore obligatoirement être enregistrés auprès du service des impôts des entreprises (SIE)
Pour en savoir plus

Procéder aux formalités de déclaration d'entreprise

Cette formalité a pour objet de donner une existence légale à l'entreprise (entreprise individuelle ou société).
Elle doit être réalisée auprès du centre de formalités des entreprises (CFE) compétent (voir la rubrique CFE compétent)
Pour en savoir plus

Solliciter la carte professionnelle

L'entreprise exerçant cette activité doit obtenir une carte professionnelle, valable 3 ans.

Elle est numérotée et peut porter les mentions suivantes :
- « Transactions sur immeubles et fonds de commerce »,
- « Syndic de copropriété »,
- « Gestion immobilière »,
- « Prestations touristiques » en cas d'exercice à titre accessoire d'activités touristiques,
et, le cas échéant, 
- la mention "Non-détention de fonds" et "Absence de garantie financière",
- "Prestations de services" pour les ressortissants extra-communautaires non établis sur le territoire national, 
- sur une autre carte, la mention « Marchand de listes ».

Le cout de cette carte professionnelle est de 120 €.

Le formulaire cerfa n°15312 de demande de carte professionnelle accompagné de pièces justificatives doit être adressée à la Chambre de commerce et d'industrie (CCI) du siège social ou du principal établissement :
- par LRAR lorsqu'elle est envoyée par courrier.
- par voie électronique
- ou déposée physiquement ; dans ce cas, la CCI doit remettre un accusé de réception.

La CCI dispose d'un délai de 15 jours ouvrés pour traiter la demande et, en cas de pièces manquantes, elle en notifie au demandeur la liste dans ce délai. Le demandeur dispose, dans ce cas, d'un délai de 2 mois calendaires pour compléter son dossier. La demande est caduque si le dossier n'est pas complété dans ce délai de 2 mois. 

La CCI remet un récépissé de dépôt de dossier complet lorsque le dossier est complet.

Dans un délai de 2 mois, le demandeur peut faire un recours :
gracieux devant le Président de la CCI
- hiérarchique devant le Préfet de région
Le recours gracieux et hiérarchique peuvent être exercés en même temps.
- contentieux devant le tribunal administratif

A noter : pour les personnes exerçant sans établissement en France à titre permanent, contacter la CCI de Paris
Articles 1, 35 et 80 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 , arrêté du 24 décembre 2009 et arrêté du 19 juin 2015

Le cas échéant, effectuer une déclaration préalable d'activité pour un établissement secondaire

En cas d'ouverture d'une succursale, d'un établissement secondaire, d'une agence ou d'un bureau, une déclaration préalable d'activité doit être effectuée par la personne qui en assure la direction : le formulaire cerfa n°15312 accompagné de pièces justificatives doit être adressé à la chambre de commerce et d'industrie (CCI) du lieu de l'établissement secondaire.

Le cout de cette carte professionnelle est de 80 €.

La CCI peut remettre un accusé de réception lorsque le dossier est déposé physiquement.
Elle dispose d'un délai de 15 jours ouvrés pour traiter la demande. Si le dossier est incomplet, le demandeur dispose d'un délai de 2 mois calendaires pour compléter son dossier.
La CCI remet un récépissé de dépôt de dossier complet lorsque le dossier est complet (sauf pour les collaborateurs pour lesquels est émise l'attestation).
Article 3 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, article 8 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972article 2 de l'arrêté du 19 juin 2015 et arrêté du 19 juin 2015

Quelques aspects de la réglementation de l'activité

  • Signer un mandat avec son client

L'administrateur de biens doit détenir un mandat écrit qui, notamment :
  - précise l'étendue de ses pouvoirs,
  - l'autorise expressément à recevoir des biens, sommes ou valeurs, à l'occasion de la gestion dont il est chargé,
  - précise les conditions de présentation des comptes annuels.
Articles 64 et 66 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972

  • Obligation de formation professionnelle continue

Le titulaire de la carte professionnelle et les personnes qui assument la direction d'une agence notamment ont une obligation de formation continue. Ces actions, d'une durée minimum de 14 heures par an (ou 42 heures en 3 ans) doivent avoir trait aux domaines juridique, économique, commercial, à la déontologie ainsi qu'aux domaines techniques relatifs à la construction, l'habitation, l'urbanisme, la transition énergétique, en lien direct avec l'activité professionnelle exercée.
Décret n°2016-173 du 18 février 2016

  • Tenir un registre des mandats

Ce registre précise, par ordre chronologique, chaque mandat reçu et les décisions de toute nature qui confient à l'administrateur de biens la gestion d'un syndicat de copropriétaires, d'une société ou d'une association.
Ce registre doit être conforme au modèle fixé par arrêté, et peut être tenu sous forme électronique.
Article 65 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972

  • Mentions obligatoires

Tous les documents de l'entreprise doivent comporter :
  - le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle,
  - le nom ou la raison sociale et adresse de l'entreprise,
  - l'activité exercée,
  - le cas échéant, le nom et l'adresse du garant,
  - le cas échéant, la mention que le professionnel ne doit recevoir ou détenir aucun fonds pour l'activité concernée, sauf ceux correspondant à sa rémunération ou ses honoraires.
Articles 92 et 94 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972

  • Obligation d'affichage

Une affiche portant le numéro de la carte professionnelle, le cas échéant le montant de la garantie, la dénomination et l'adresse du consignataire ou du garant, ainsi que le cas échéant, la mention que le professionnel ne doit recevoir ou détenir aucun fonds pour l'activité exercée, sauf ceux correspondant à sa rémunération ou sa commission, doit être visible dans les lieux de réception de la clientèle.
Article 93 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972

  • Publicité des prix

Les prix des prestations effectivement pratiqués doivent être indiqués TTC. Par ailleurs, il doit être précisé notamment à qui incombe le paiement de cette rémunération.
Arrêté du 10 janvier 2017

  • Observatoire local des loyers

Les professionnels qui interviennent lors de la conclusion du contrat de bail d'un logement ou pour en assurer la gestion locative doivent communiquer à l'observatoire local des loyers des informations relatives aux logements mis en location au cours de l'année précédente ou gérés au 1er janvier.
Ils doivent transmettre, au plus tard le 31 mars de chaque année, par fichier informatique, des informations concernant notamment la localisation du logement, ces caractéristiques principales, les informations relatives au loyer et la date d'entrée du locataire dans le logement.
Le format du fichier informatique et le détail des informations à communiquer sont fixés par l'annexe de l'arrêté du 29 août 2014.
Dans le mois qui suit la réception de ces informations, l'observatoire local des loyers délivre au professionnel un certificat de transmission.
Article 4 du décret n° 2014-890 du 1er août 2014 et arrêté du 29 août 2014

  • Cas particuliers du syndic de copropriétés

Le syndic est chargé, notamment :
- d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale,
- d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci,
- d'établir et de tenir à jour un carnet d'entretien de l'immeuble,
- d'établir le budget prévisionnel, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l'assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l'égard du syndicat,
- d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte de ce syndicat, à moins que l'assemblée générale n'en ait décidé autrement.
Article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965

Le syndic, lorsqu'il est une personne morale, ne peut, sans y avoir été spécialement autorisé par une décision de l'assemblée générale, contracter pour le compte du syndicat avec une entreprise qui détient, directement ou indirectement, une participation dans son capital.
Article 39 du décret n°67-223 du 17 mars 1967

  • Respecter les normes de sécurité et d'accessibilité

Si les locaux sont ouverts au public, les obligations relatives aux ERP - établissements recevant du public - doivent être respectées :
- en termes de sécurité incendie, des mesures de prévention et de sauvegarde propres à assurer la sécurité des personnes doivent être mises en place,
- en termes d'accessibilité, l'accès aux locaux pour les personnes handicapées notamment doit être assuré.

Convention collective

Immobilier

Convention collective nationale de l'immobilier, administrateurs de biens, sociétés immobilières, agents immobiliers, etc. (anciennement cabinets d'administrateurs de biens et des sociétés immobilières), du 9 septembre 1988, consultable sur Legifrance.

Autres activités réglementées autour de ce métier

Code APE :

68.32A
Administration d'immeubles et autres biens immobiliers

Préconisations

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Dernière mise à jour: 25/07/2019