Administrateur de biens - Réglementation
Définition de l'activité
L'administrateur de biens gère, à titre principal ou accessoire, en qualité de mandataire, des immeubles appartenant à des personnes physiques ou morales. Il s'assure de l'entretien, des réparations, des aménagements nécessaires à leur conservation ou à leur mise en valeur et exécute les obligations des propriétaires ou bailleurs.
(par exemple : gestionnaire de biens immobiliers, gestionnaire locatif, gérant d'immeuble, etc.)
Il peut également, en tant que syndic, assurer la gestion des syndicats de copropriétaires.
Nature de l'activité
Organisme compétent
Depuis le 1er janvier 2023 :
- Guichet unique
La loi pour la croissance et la transformation des entreprises, dite loi Pacte de 2019 a mis en place le guichet électronique des formalités des entreprises (guichet unique) afin de se substituer aux 6 centres des formalités jusqu'alors existants (Autoentrepreneur.urssaf.fr, urssaf.fr, infogreffe.fr, CCI, CMA, CA) dans un but de simplification des démarches.
Ainsi, le guichet unique est compétent pour toutes les entreprises domiciliées en France ou ayant une activité en France, quelles que soient la nature de leur activité (commerciale, artisanale, agricole, indépendante) ou leur forme juridique (entreprise individuelle, micro-entreprise, société, etc...).
Contexte
Les éléments ci-dessous sont donnés à titre d'information.
Malgré le soin apporté à leur rédaction et à leur actualisation, les informations indiquées sur cette fiche ne peuvent en aucune manière engager la responsabilité de Bpifrance création.
Pour finaliser vos démarches, rapprochez-vous des autorités compétentes.
La personne physique ou le(s) représentant(s) légal (légaux) ou statutaires de la société qui souhaite exercer l'activité d'agent immobilier doit détenir une carte professionnelle.
Article 1 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972
Précision : en présence de 2 cogérants, par exemple, chacun d'entre eux doit justifier de sa qualification professionnelle.
L'obtention de la carte professionnelle d'agent immobilier est soumise à des conditions d'aptitude professionnelle qui varient selon sa situation. Il faudra donc justifier soit :
- d'un des diplômes suivants :
. baccalauréat, ou diplôme ou titre inscrit au répertoire national des certifications professionnelles d'un niveau équivalent (niveau IV) et sanctionnant des études juridiques, économiques ou commerciales, et justifier de 3 années d'expérience professionnelle salariée dans ces activités,
. diplôme délivré par l'État ou au nom de l'État, d'un niveau égal ou supérieur à 3 années d'études supérieures et sanctionnant des études juridiques, économiques ou commerciales,
. diplôme ou titre inscrit au répertoire des certifications professionnelles d'un niveau équivalent (niveau II) sanctionnant des études juridiques, économiques ou commerciales,
. brevet de technicien supérieur "Professions immobilières",
. diplôme de l'institut d'études économiques et juridiques appliquées à la construction et à l'habitation.
- d'une expérience professionnelle salariée de 10 ans (4 ans pour les cadres) à temps complet (ou de l'équivalent en temps complet d'un emploi à temps partiel), que cette occupation ait été continue ou non, dans l'une de ces activités.
Articles 11 à 15 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972
Précision : les personnes qui assument la direction d'un établissement secondaire, d'une succursale, d'une agence ou d'un bureau sans être titulaires d'une carte professionnelle, doivent tout de même justifier de leur aptitude professionnelle. Dans ce cas, le temps d'activité professionnelle est réduit de moitié par rapport à celui exigé pour les titulaires de la carte professionnelle.
Article 16 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972
- Les personnes qui sollicitent l'octroi de la carte professionnelle pour exercer cette activité ne doivent pas avoir fait l'objet depuis moins de 10 ans d'une condamnation définitive :
. pour crime,
. à une peine d'au moins 3 mois d'emprisonnement sans sursis pour des infractions listées au II de l'article 9 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970,
(comme le recel, le blanchiment, la corruption active ou passive, etc.),
. à la destitution des fonctions d'officier public ou ministériel.
L'activité est également interdite :
- À toute structure dont les associés ou les actionnaires détenant au moins 25 % des parts ou droits de vote ont fait l'objet de l'une de ces condamnations de manière définitive depuis moins de 10 ans.
- À toute personne à l'égard de laquelle a été prononcée une mesure définitive de faillite personnelle ou une autre mesure définitive d'interdiction dans les conditions prévues par le livre VI du Code de commerce.
- Aux administrateurs judiciaires et mandataires judiciaires au redressement et à la liquidation des entreprises ayant fait l'objet d'une décision de radiation de la liste prévue aux articles L811-12 et L812-9 du Code de commerce.
- Aux membres et anciens membres des professions libérales soumises à un statut législatif ou réglementaire ou dont le titre est protégé ayant fait l'objet d'une décision définitive prononçant une interdiction d'exercer d'une durée au moins égale à 6 mois;
Article 10 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970
En cas de condamnation prononcée par une juridiction étrangère pour une infraction constituant, selon la loi française, l'un des crimes ou l'un des délits mentionnés à l'article 9 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, il appartient au tribunal correctionnel du domicile du condamné, à la requête du ministère public, d'apprécier s'il y a lieu d'appliquer l'incapacité d'exercer.
Articles 9 à 13 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970
- Par ailleurs, les personnes qui sollicitent l'octroi de la carte professionnelle ne doivent pas avoir fait l'objet d'une interdiction d'exercer à la suite d'un manquement aux lois, aux règlements et aux obligations fixées par le code de déontologie, prononcée par la commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilière ou par son président.
Une garantie financière doit obligatoirement être souscrite auprès d'une compagnie d'assurance, d'un établissement de crédit ou de la Caisse des dépôts.
Son montant doit au moins être égal aux sommes maximales dont le professionnel est redevable à tout moment. Elle ne peut être inférieure à :
- 110 000 €,
- 30 000 € pendant les 2 premières années d'exercice.
Article 30 du décret 72-678 et article 32 du décret 72-678
En cas d'exercice de plusieurs activités immobilières, le montant de la garantie financière souscrite est déterminée pour chacune de ces activités de manière distincte.
Articles 19 à 48 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972
Le décret n°2021-1420 du 29 octobre 2021 a crée l'article 38-2 qui prévoit que les personnes définies à l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 sont tenues de transmettre annuellement à leurs garants financiers leurs comptes annuels ainsi que les documents permettant de vérifier la conformité des garanties financières octroyées aux dispositions des articles 26 à 36 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972.
Cette disposition s'applique aux comptes et documents afférents aux exercices ouverts depuis le 1er janvier 2022.
Précision : les agents immobiliers ou les personnes exerçant l'activité de gestion locative qui déclarent leur intention de ne détenir aucun fonds, effet ou valeur, autres que leurs rémunérations ou honoraires ne sont pas tenus de justifier de cette garantie financière.
Article 3 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et article 3 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972
Un contrat d'assurance couvrant, pour chaque établissement, succursale, agence ou bureau, les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile professionnelle doit être souscrit.
La limite de garantie ne peut être inférieure à 75 000 € par an pour un même assuré et les franchises ne peuvent excéder 10 % des indemnités dues.
Articles 49 et 50 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 et arrêté du 1er septembre 1972
L'entreprise exerçant cette activité doit obtenir une carte professionnelle, valable 3 ans.
Article 80 décret 72-678
Elle est numérotée et peut porter les mentions suivantes :
- "Transactions sur immeubles et fonds de commerce",
- "Syndic de copropriété",
- "Gestion immobilière",
- "Prestations touristiques", en cas d'exercice à titre accessoire d'activités touristiques, et, le cas échéant la mention "Non-détention de fonds" et "Absence de garantie financière",
- "Prestations de services", pour les ressortissants extra-communautaires non établis sur le territoire national.
Si le professionnel exerce également une activité de marchand de listes, il devra détenir une carte spécifique portant la mention "Marchand de listes".
Article 1 décret 72-678
Le coût de cette carte professionnelle est de 160 euros. Pour renouveler la carte professionnelle, le coût au titre de la rémunération à verser à la CCI (chambre de commerce et d'industrie) est de 130 euros. Pour modifier la carte professionnelle, le coût est de 68 euros. Pour habiliter un collaborateur à utiliser la carte professionnelle pour exercer la profession, le coût est de 55 euros.
Le formulaire cerfa n°15312*03 de demande de carte professionnelle accompagné de pièces justificatives doit être adressée à la Chambre de commerce et d'industrie (CCI) du siège social ou du principal établissement :
- par LRAR lorsqu'elle est envoyée par courrier,
- ou par voie électronique,
- ou physiquement sur place ; dans ce cas, la CCI doit remettre un accusé de réception.
La CCI dispose d'un délai de 15 jours ouvrés pour traiter la demande et, en cas de pièces manquantes, elle notifie au demandeur la liste des éléments supplémentaires à fournir dans ce délai. Le demandeur dispose, dans ce cas, d'un délai de 2 mois calendaire pour compléter son dossier. La demande est caduque si le dossier n'est pas complété dans ce délai de 2 mois.
La CCI remet un récépissé de dépôt de dossier complet lorsque le dossier est complet.
Dans un délai de 2 mois, le demandeur peut faire un recours :
- gracieux devant le Président de la CCI
- hiérarchique devant le Préfet de région
Les recours gracieux et hiérarchique peuvent être exercés en même temps.
- contentieux devant le tribunal administratif
À noter : pour les personnes exerçant sans établissement en France à titre permanent, contacter la CCI de Paris
Articles 1, 3, 5 et 80 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 , arrêté du 24 décembre 2009, arrêté du 19 juin 2015 et arrêté du 10 février 2020.
En cas d'ouverture d'une succursale, d'un établissement secondaire, d'une agence ou d'un bureau, une déclaration préalable d'activité doit être effectuée par la personne qui en assure la direction : le formulaire cerfa n°15312*03 accompagné de pièces justificatives doit être adressé à la chambre de commerce et d'industrie (CCI) du lieu de l'établissement secondaire.
Le coût de cette démarche est de 96€.
La CCI doit remettre un accusé de réception lorsque le dossier est déposé physiquement.
Elle dispose d'un délai de 15 jours ouvrés pour traiter la demande. Si le dossier est incomplet, le demandeur dispose d'un délai de 2 mois calendaires pour compléter son dossier.
La CCI remet un récépissé de dépôt de dossier complet lorsque le dossier est complet (sauf pour les collaborateurs pour lesquels est émise l'attestation).
Article 3 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, article 8 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, et arrêté du 10 février 2020.
L'enregistrement obligatoire des actes de création de société a été supprimé en 2015.
Toutefois, les statuts de la société, une fois datés et signés, doivent tout de même être enregistrés auprès du service des impôts des entreprises (SIE) lorsque :
- les statuts ont été établis par un acte notarié, un acte de commissaire de justice (anciennement huissier de justice) ou une décision de justice ;
- les statuts comportent un apport d’immeuble, de parts ou d’actions.
Cette formalité a pour objet de donner une existence légale à l'entreprise (entreprise individuelle ou société).
Elle doit être réalisée auprès du guichet unique électronique de l'INPI
- Signer un mandat avec son client
L'administrateur de biens doit détenir un mandat écrit qui, notamment :
- précise l'étendue de ses pouvoirs,
- l'autorise expressément à recevoir des biens, sommes ou valeurs, à l'occasion de la gestion dont il est chargé,
- précise les conditions de présentation des comptes annuels.
Articles 64 et 66 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972
- Obligation de formation professionnelle continue
Le titulaire de la carte professionnelle et les personnes qui assument la direction d'une agence notamment ont une obligation de formation continue. Ces actions, d'une durée minimum de 14 heures par an (ou 42 heures en 3 ans) doivent avoir trait aux domaines juridique, économique, commercial, à la déontologie ainsi qu'aux domaines techniques relatifs à la construction, l'habitation, l'urbanisme, la transition énergétique, en lien direct avec l'activité professionnelle exercée.
Décret n°2016-173 du 18 février 2016 et décret n°2020-1259 du 14 octobre 2020
- Tenir un registre des mandats
Ce registre précise, par ordre chronologique, chaque mandat reçu et les décisions de toute nature qui confient à l'administrateur de biens la gestion d'un syndicat de copropriétaires, d'une société ou d'une association.
Ce registre doit être conforme au modèle fixé par arrêté, et peut être tenu sous forme électronique.
Article 65 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972
- Mentions obligatoires
Tous les documents de l'entreprise doivent comporter :
- le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle,
- le nom ou la raison sociale et adresse de l'entreprise,
- l'activité exercée,
- le cas échéant, le nom et l'adresse du garant,
- le cas échéant, la mention que le professionnel ne doit recevoir ou détenir aucun fonds pour l'activité concernée, sauf ceux correspondant à sa rémunération ou ses honoraires.
Articles 92 et 94 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972
- Obligation d'affichage
Une affiche portant le numéro de la carte professionnelle, le cas échéant le montant de la garantie, la dénomination et l'adresse du garant, ainsi que le cas échéant, la mention que le professionnel ne doit recevoir ou détenir aucun fonds pour l'activité exercée, sauf ceux correspondant à sa rémunération ou sa commission, doit être visible dans les lieux de réception de la clientèle.
Articles 93 et 94 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972
- Publicité des prix
Les prix des prestations effectivement pratiqués doivent être indiqués TTC. Par ailleurs, il doit notamment être précisé à qui incombe le paiement de cette rémunération.
Arrêté du 10 janvier 2017
- Observatoire local des loyers
Les professionnels qui interviennent lors de la conclusion du contrat de bail d'un logement ou pour en assurer la gestion locative doivent communiquer à l'observatoire local des loyers des informations relatives aux logements mis en location au cours de l'année précédente ou gérés au 1er janvier.
Ils doivent transmettre, au plus tard le 1er mars de chaque année, par fichier informatique, des informations concernant notamment la localisation du logement, ses caractéristiques principales, les informations relatives au loyer et la date d'entrée du locataire dans le logement.
Le format du fichier informatique et le détail des informations à communiquer sont fixés par l'annexe de l'arrêté du 29 août 2014.
Dans le mois qui suit la réception de ces informations, l'observatoire local des loyers délivre au professionnel un certificat de transmission.
Article 4 du décret n° 2014-890 du 1er août 2014 et arrêté du 29 août 2014
- Cas particulier du syndic de copropriétés
Le syndic est chargé, notamment :
- d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale,
- d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci,
- d'établir et de tenir à jour un carnet d'entretien de l'immeuble,
- d'établir le budget prévisionnel, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l'assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l'égard du syndicat,
- d'ouvrir dans l'établissement bancaire de son choix, un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte de ce syndicat, à moins que l'assemblée générale n'en décide autrement.
Article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965
Le syndic, lorsqu'il est une personne morale, ne peut, sans y avoir été spécialement autorisé par une décision de l'assemblée générale, contracter pour le compte du syndicat avec une entreprise qui détient, directement ou indirectement, une participation dans son capital.
Article 39 du décret n°67-223 du 17 mars 1967
- Respecter les normes de sécurité et d'accessibilité
Si les locaux sont ouverts au public, les obligations relatives aux ERP - établissements recevant du public - doivent être respectées :
- en termes de sécurité incendie, des mesures de prévention et de sauvegarde propres à assurer la sécurité des personnes doivent être mises en place,
- en termes d'accessibilité, l'accès aux locaux notamment, pour les personnes en situation de handicap, doit être assuré.
Pour en savoir plus, consulter la rubrique ERP du site Bpifrance création.
Convention collective nationale de l'immobilier, administrateurs de biens, sociétés immobilières, agents immobiliers, etc. (anciennement cabinets d'administrateurs de biens et des sociétés immobilières), du 9 septembre 1988, étendue par arrêté du 24 février 1989 JORF 3 mars 1989. Mise à jour par avenant n° 47 du 23 novembre 2010, JORF 18 juillet 2012 puis mise à jour par avenant n° 83 du 2 décembre 2019 étendu par arrêté du 2 juillet 2021 JORF 14 juillet 2021 consultable sur Legifrance.
- Loi n°70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet
- Décret n°72-678 du 20 juillet 1972
- Arrêté du 10 février 2020 fixant le paiement dû en rémunération de procédures prévues par le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 applicables aux agents immobiliers, syndics et gestionnaires de biens : modification de la grille tarifaire relative à la carte professionnelle
- Arrêté du 17 février 2020 modifiant l'arrêté du 29 août 2014 pris en application de l'article 4 du décret n° 2014-890 du 1er août 2014 relatif au plafonnement des honoraires imputables aux locataires et aux modalités de transmission de certaines informations par les professionnels de l'immobilier
- Décret n° 2020-1259 du 14 octobre 2020 modifiant le décret n° 2016-173 du 18 février 2016 relatif à la formation continue des professionnels de l'immobilier : modification du contenu de la formation professionnelle
- Ordonnance n°2020-71 du 29 janvier 2020 relative à la réécriture des règles de construction et recodifiant le livre Ier du Code de la construction et de l’habitation. Ratifiée par l'article 175 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021.
