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Entreprendre en équipe : l'histoire de Meilleur bail

Septembre 2016

Pouvez-vous nous présenter votre projet ?

"Meilleur bail " est un nouveau site spécialisé en renégociation de contrats de bail commercial. Le processus est simple : l'internaute remplit un questionnaire rapide en ligne sur le type de bail qu'il a signé et sur le montant du loyer ; nous étudions alors le meilleur prix qui pourrait être négocié par rapport à la législation et au marché local. Après avoir analysé le bail et ses conditions financières, nous sommes en mesure de déterminer si le bail est déséquilibré en faveur de l'une ou l'autre des parties (bailleur ou preneur). Du fait de notre expérience et de notre connaissance du marché nous pouvons alors conduire une médiation/renégociation entre les parties afin de rétablir l'équilibre du contrat. Qu'elle soit le locataire ou le propriétaire, la personne qui nous a mandatés rémunère "Meilleur bail" uniquement si des gains sont réalisés entre le loyer révisé et le loyer initialement demandé, à hauteur de 10 % du gain sur le loyer triennal.

Qu'est-ce qu'une renégociation de bail commercial et qui cela concerne-t-il ?

Les rapports locatifs entre un propriétaire et une entreprise sont régis par le statut des baux commerciaux. A l'entrée dans les lieux, la fixation du loyer est libre (en général c'est la valeur de marché). Les baux ont une durée minimale de 9 ans, avec la possibilité pour le locataire de donner congé tous les 3 ans. La fin d'une période triennale ou l'expiration du bail sont l'occasion de renégocier le prix du loyer du bail révisé ou du bail renouvelé.Si à l'entrée dans les lieux, la fixation du loyer est libre, lors des révisions ou lors du renouvellement la variation du loyer est réglementée. Sous certaines conditions, le loyer peut être révisé ou renouvelé à la hausse ou à la baisse.

A quel besoin répondez-vous ?

Le marché des locaux commerciaux est un marché relativement opaque, le statut des baux commerciaux demande pratique et technicité. De surcroît, il a été modifié par le Parlement le 18 juin 2014.Nous répondons à un vrai besoin auprès des parties prenantes, notamment parce que nous approchons le bail de manière globale en tenant compte de toutes les problématiques : de la valorisation du prix des loyers jusqu'aux conditions juridiques du bail (répartition des charges, conditions d'occupation des locaux, etc.). C'est ce qui fait notre différence par rapport aux autres acteurs du marché, plus spécialisés sur certains aspects au détriment d'autres.Pour un entrepreneur, le loyer est une charge considérable à la création et tout au long de la vie de l'entreprise. Cette charge peut être en complet décalage avec la réalité du marché, c'est ce que nous appelons un déséquilibre. L'objet de la renégociation est donc de ramener cette charge à l'équilibre. Néanmoins, comme à l'entrée dans les lieux les loyers sont libres et généralement fixés par le marché, nous ne pouvons intervenir qu'à l'échéance de la première période triennale.

Se lancer à quatre dans un tel projet, n'est-ce pas une source de difficulté ?

Ça peut l'être lorsque l'on ne prend pas le temps de mûrir son projet. Dans un tel projet, l'entente entre les associés est très importante. Nous ne nous connaissions pas tous très bien au début, il a fallu apprendre à nous écouter et à nous comprendre pour aller tous dans le même sens. Plusieurs réunions ont été nécessaires, au cours desquelles chacun a donné son point de vue sur les éléments qui pourraient être plus ou moins bloquants. En bout de course, nous nous sommes globalement mis d'accord sur les points forts et les faiblesses des uns et des autres. Nous avons ainsi pu continuer à avancer.

Vous avez par ailleurs tous un emploi en parallèle. Comment vous organisez-vous ?

Le temps disponible pour mener un tel projet n'est pas négligeable et lorsque l'on a un emploi en parallèle, il faut être en capacité de prendre sur son temps de repos. En ce qui nous concerne, l'envie est le moteur principal. Nous consacrons aujourd'hui environ un jour par semaine à "Meilleur bail ". Trois des associés étant à leur compte, ils ont plus de flexibilité pour dégager du temps supplémentaire en cas de nécessité. La principale difficulté, ou plutôt le challenge, que nous rencontrons actuellement est de trouver de nouveaux clients afin de nous permettre d'avoir des références supplémentaires.

Quels sont les ingrédients à réunir pour concrétiser un projet comme le vôtre ?

Avoir avant tout une équipe complémentaire avec des profils qui connaissent parfaitement le métier. A la base, nous étions trois dans cette aventure : Jean, Gines et Albin. Un quatrième associé vient de nous rejoindre, c'est Olivier.Autre point important : savoir retranscrire les idées de manière simple et claire. Une idée est bonne quand des personnes étrangères au domaine peuvent la comprendre.

Avez-vous dû respecter une réglementation particulière pour exercer cette activité ?

Il a été nécessaire d'obtenir la carte d'agent immobilier pour pouvoir dispenser des conseils en immobilier commercial, rédiger des baux, vendre des locaux et/ou trouver des emplacements.

Avez-vous déjà des clients ?

Oui, nous avons déjà quelques clients parmi lesquels un propriétaire de locaux occupés par un supermarché et un patron d'un restaurant /bar locataire à Paris. Nous avons évité à ce dernier de rembourser la quote-part du ravalement que lui réclamait le propriétaire ainsi qu'une revalorisation du loyer supérieure à la valeur locative du marché. Quant au propriétaire des locaux du supermarché, il a réussi, à l'occasion d'une cession de fonds de commerce et grâce à nos conseils, à augmenter le montant du loyer et à faire réaliser des travaux importants par le nouveau locataire, dont la charge était prévue par le bail mais qu'il ne voulait pas payer.

Comment démarchez-vous vos clients ?

Nous démarchons nos clients par plusieurs moyens : le réseau de proximité, le bouche à oreille, le référencement internet, etc. Et nous envisageons également d'effectuer une campagne de publicité sur le web. Nous avons une page Facebook que nous allons faire vivre avec un community manager et nous commençons à être présents sur les réseaux sociaux professionnels. Le montant de la campagne de publicité et sa durée vont dépendre essentiellement des premiers conseils que nous effectuerons.  Toutes les sommes gagnées seront réinvesties dans la communication.

Quelles sont vos perspectives de développement ?

Nous souhaitons devenir la référence en matière de renégociation des baux commerciaux et fournir un vrai service qui, aujourd'hui, n'existe pas véritablement sur le marché. Nous développons actuellement des partenariats ciblés dans le domaine du conseil, notamment avec des prescripteurs (experts-immobiliers, administrateurs de biens, family offices, syndicats professionnels, experts comptables, avocats spécialisés, etc.). Cela nous permettra d'avoir un réseau avec une forte complémentarité, particulièrement dans la bonne pratique des baux commerciaux, et de proposer notre médiation avant d'éventuelles procédures longues et coûteuses. Nous souhaitons également développer des liens avec des sites web partenaires.Nous étendrons ensuite notre portefeuille afin de proposer des services complémentaires : le conseil ainsi que les transactions dont l'achat et la revente de baux ou de murs commerciaux.

Propos recueillis en juillet 2016 par Yoann Rotureau