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Diagnostiqueur immobilier - Réglementation

Définition de l'activité

L'activité de diagnostiqueur immobilier peut être exercée librement.

Pour l'établissement de certains diagnostics (diagnostics "plomb", "amiante", "termites", "installations intérieures d'électricité et de gaz", et "Performance énergétique -DPE"), et dans des circonstances qui sont bien délimitées (vente d'un bien immobilier, location, avant démolition, construction neuve, bâtiments publics, ...), l'activité de diagnostiqueur doit être réalisée par un professionnel dans le respect d'une réglementation spécifique, détaillée dans cette fiche.

A noter : Selon la nature des missions effectuées pour les domaines plomb, amiante et énergie, deux niveaux de certifications sont instaurés :
- Une certification avec mention 
- Une certification sans mention

  • Domaine “Plomb” : 

Seul un opérateur disposant d'une certification avec mention peut réaliser:

- les diagnostics du risque d'intoxication par le plomb des peintures,

- les contrôles après travaux en présence de plomb.

Les constats de risque d’exposition au plomb, prévus par le Code de la santé publique, peuvent être réalisés par un opérateur disposant d’une certification sans mention. 

  • Domaine “Amiante” :

Seul un opérateur disposant d'une certification avec mention peut réaliser :

- les repérages des matériaux et produits des listes A et B et les évaluations périodiques de l'état de conservation des matériaux de la liste A dans des immeubles de grande hauteur, des établissements recevant du public de catégories 1 à 4, dans des immeubles de travail hébergeant plus de 300 personnes ou dans des bâtiments industriels,
- les repérages des matériaux et produits de la liste C du Code de la santé publique,
- les examens visuels prévus à l'issue des travaux de retrait ou de confinement de matériaux et produits de la liste A,
- les repérages d'amiante pour les immeubles bâtis.

  • Domaine “Énergie”

Seul un opérateur disposant d'une certification avec mention peut réaliser les diagnostics de performance énergétique à l'immeuble ou de bâtiments à usage principal autre que d'habitation.

Les diagnostics de performance énergique d'habitations individuelles et de lots dans des bâtiments à usage principal d'habitation et les attestations pour la réglementation thermique, visées à l'article R. 122-24 du code de la construction et de l'habitation, peuvent être réalisés par un opérateur disposant d'une certification sans mention.
Articles L271-4, L271-6 du code de la construction et de l'habitation et arrêté du 24 décembre 2021

Nature de l'activité

- Commerciale

CFE compétent

Jusqu’au 31 décembre 2022 :

. Chambre de commerce et d'industrie

A partir du 1 janvier 2023 :

. Guichet unique électronique de l'I.N.P.I

A noter : Dans le cadre de la mise en place de la réforme du guichet unique (décret 2020-946 du 30 juillet 2020) il est désormais possible de réaliser toutes les démarches de création de l’entreprise au lien suivant.
Le CFE compétent laisse place au guichet unique durant une période transitoire du 1er avril 2021 au 1er janvier 2023.

La réforme vise à simplifier le traitement des dossiers en assignant un interlocuteur unique aux créateurs d’entreprise qui servira d’intermédiaire avec tous les organismes impliqués. 

Contexte

Les éléments ci-dessous sont donnés à titre d'information.
Malgré le soin apporté à leur rédaction et à leur actualisation, les informations indiquées dans cette fiche ne peuvent en aucune manière engager la responsabilité de Bpifrance Création.
Pour finaliser vos démarches, rapprochez-vous des autorités compétentes.

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Les conditions d'installation

Réalisation de l'activité de diagnostiqueur

L’activité de diagnostiqueur peut être réalisée : 

- Soit par une personne physique dont les compétences ont été certifiées par un organisme accrédité dans le domaine de la construction 
- Soit à une personne morale employant des salariés ou constituée de personnes physiques disposant des compétences certifiées dans les mêmes conditions. 
Article R271-1 du code de la construction et de l’habitation

Pré-requis

La personne physique, dénommée "diagnostiqueur", qui réalise des diagnostics « plomb », « amiante », « termites », « installations intérieures d'électricité et de gaz », « DPE » doit présenter des garanties de compétences. 

Ces compétences sont certifiées par un organisme accrédité dans le domaine de la construction, dénommé « organisme de certification des diagnostiqueurs ». 

 

Dans certains domaines, des qualifications professionnelles sont requises pour obtenir cette certification.

 

Les candidats à la certification dans le domaine "énergie" doivent fournir la preuve de leur qualification :

- soit, d'une expérience professionnelle de 3 ans de technicien ou agent de maîtrise du bâtiment ou dans des fonctions d'un niveau professionnel équivalent dans le domaine des techniques du bâtiment ;

- soit d'un diplôme sanctionnant une formation du niveau bac +2 ans minimum à temps plein ou d’une durée équivalente à temps partiel dans le domaine des techniques du bâtiment (dispensée dans une université ou un établissement d’enseignement supérieur ou dans un autre établissement de niveau équivalent) ou un titre professionnel équivalent,

- soit des compétences exigées par un Etat de l’Union européenne ou d’un autre Etat partie à l’accord sur l’Espace économique européen pour une activité de diagnostic comparable (la preuve de ces compétence doit avoir été obtenue dans un de ces Etats). 

 

Obligation d'indépendance

Le professionnel qui réalise des diagnostics « plomb », « amiante », « termites », « installations intérieures d'électricité et de gaz », « DPE » doit agir avec impartialité et n'avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son indépendance, ni avec le propriétaire du logement ou son mandataire, ni avec une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements, pour lesquels il lui a été demandé d'établir un diagnostic.
Article L271-6 du code de la construction et de l'habitation

Précision : un diagnostiqueur immobilier ou ses employés ne peuvent :
- accorder, directement ou indirectement, aucune rétribution ou avantage à un professionnel intervenant dans la vente ou la location du bien faisant l'objet du diagnostic,
- recevoir, directement ou indirectement, aucune rétribution ou avantage de la part d'une entreprise pouvant réaliser des travaux sur l'ouvrage, installation ou équipement faisant l'objet du diagnostic. 

Article R271-3 du code de la construction et de l'habitation

Attestation sur l'honneur

Le diagnostiqueur doit remettre à son client, préalablement à la réalisation du diagnostic, un document par lequel il atteste sur l’honneur :

- être en situation régulière au regard des dispositions du Code de la construction et de l’habitation
- disposer des moyens en matériel et en personnel nécessaires à la réalisation du diagnostic
Article R271-3 du code de la construction et de l’habitation

Assurance obligatoire couvrant la responsabilité civile professionnelle

Une assurance permettant de couvrir les conséquences d'un engagement de la responsabilité du professionnel en raison de ses interventions doit être souscrite.
Le montant de la garantie ne peut être inférieur à 300 000 € par sinistre et 500 000 € par année d'assurance.
Articles L271-6 et R271-2 du code de la construction et de l'habitation 

Incompatibilités (Diagnostiqueur immobilier)

Le professionnel qui réalise des diagnostics « plomb », « amiante », « termites », « installations intérieures d'électricité et de gaz », « DPE » ne peut pas également disposer de la qualité d'organisme de certification des diagnostiqueurs.
Article R271-1 du code de la construction et de l'habitation

Les démarches étapes par étapes

Obtenir une certification

La certification des compétences est délivrée en fonction des connaissances techniques dans le domaine du bâtiment et de l’aptitude à établir les différents éléments composant le dossier de diagnostic technique. 

La personne physique qui réalise des diagnostics « plomb », « amiante », « termites », « installations intérieures d'électricité et de gaz », « DPE » doit être en possession d'une certification de compétences. 
A noter : le diagnostiqueur peut demander sa certification pour un ou plusieurs diagnostics, ces 6 certifications étant indépendantes les unes des autres.

Processus de certification 
- Formation initiale 
Les candidats à la certification (sauf candidats à la certification avec mention), doivent, à l’occasion de leur première demande de certification, apporter la preuve d’avoir suivi avec succès une formation initiale d’une durée de trois jours, adapté, en fonction du domaine de diagnostic, à la nature du certificat demandé. 
Les candidats à la certification avec mention doivent eux rapporter doivent avoir suivi avec succès une formation initiale d’une durée de 5 jours. Cette formation porte sur les deux niveaux de certification (avec et sans mention)
Article 7, article 3 et annexe de l’arrêté du 24 décembre 2021

 

Le cas échéant, enregistrer les statuts de la société

L'enregistrement des actes de création de sociétés a été supprimé en 2015. 

Toutefois, les statuts de la société, une fois datés et signés, doivent obligatoirement être enregistrés auprès du service des impôts des entreprises (SIE) lorsque :
- les statuts ont été établis par un acte notarié, un acte d’huissier ou une décision de justice ;
- les statuts comportent un apport d’immeuble, de parts ou d’actions.

A noter : si vous prenez la décision de passer par le guichet unique, le SIE sera directement informé sans que vous ayez besoin de leur transmettre des documents complémentaires. 

Pour en savoir plus 

Procéder aux formalités de déclaration de l'entreprise

Cette formalité a pour objet de donner une existence légale à l'entreprise (entreprise individuelle ou société).

Elle doit être réalisée :

Jusqu’au 31 décembre 2022 : 
- auprès du centre de formalités des entreprises (CFE) compétent.
- auprès du Guichet unique électronique 
A partir du 1er janvier 2023 : elle doit être réalisée uniquement auprès du guichet unique électronique de l’I.N.P.I. (voir la rubrique Guichet unique).

Pour en savoir plus

Quelques aspects de la réglementation de l'activité

  • Obligation d'information

Lors de chaque prestation, le professionnel qui réalise des diagnostics « plomb », « amiante », « termites », « installations intérieures d'électricité et de gaz », « DPE »  doit remettre à son client : 
- un rapport établi en langue française,
- une attestation sur l'honneur mentionnant : 
    . qu'il satisfait aux conditions d'aptitude, d'assurances et d'indépendance pour l'exercice de son activité, 
    . qu'il dispose des moyens nécessaires en matériel et en personnel pour l'établissement de ses diagnostics.

Le rapport de diagnostic doit comporter la mention suivante : "Le présent rapport est établi par une personne dont les compétences sont certifiées par...:", complétée par le nom et l'adresse postale de l'organisme certificateur concerné.
Article R.271-3 du Code de la construction et de l'habitation

  • Dispositions relatives à certains diagnostics, à titre non exhaustif

Concernant le plomb :
. Les diagnostics du risque d'intoxication par le plomb des peintures (DRIPP) et les contrôles après travaux de suppression de l'exposition au plomb doivent être réalisés par des opérateurs agréés par le directeur général de l'agence régionale de santé.
Articles L.1334-1-1 du Code de la santé publique et arrêté du 19 août 2011 relatif au diagnostic du risque d’intoxication par le plomb des peintures

. En cas de constat de risques d'exposition au plomb (CREP) faisant apparaître des facteurs de dégradation, le diagnostiqueur doit transmettre immédiatement une copie de son rapport au directeur général de l'agence régionale de santé qui en informe le représentant de l'Etat dans le département, et en informer le propriétaire, le syndicat de copropriétaires ou l'exploitant du local d'hébergement.
Articles L.1334-10 et R.1334-10 du Code de la santé publique, arrêté du 19 août 2011 relatif au constat de risque d'exposition au plomb.

Concernant l'amiante, un rapport annuel d'activité doit être adressé au préfet du département du lieu où les prestations ont été effectuées. Il mentionne, entre autres, la liste des personnes ayant réalisé les missions de repérage et les références de leur certification.
Article R.1334-23 du Code de la santé publique, article R.271-2-1 du Code de la construction et de l’habitation, arrêté du 24 décembre 2021

Concernant l'état relatif à la présence de termites dans un bâtiment, il donne lieu à la rédaction d'un rapport de visite établi selon un modèle fixé par arrêté.

Concernant l'état des installations intérieures de gaz : 
. le diagnostiqueur doit couper sans délai l'alimentation en gaz et prévenir le distributeur en cas de danger grave et imminent, 
. les anomalies constatées à l'occasion de la visite doivent être signalées au client, 
. le diagnostiqueur doit mettre en place et assurer la pérennité d'un système d'enregistrement et d'archivage de l'ensemble des documents relatifs à son activité, apporter les réponses appropriées aux réclamations ou plaintes qui lui sont adressées et assurer, par une maintenance régulière, la pérennité des caractéristiques techniques et, le cas échéant, métrologiques de l'appareillage utilisé pour la réalisation de l'état de l'installation intérieure de gaz.

Il donne lieu à la rédaction d'un rapport établi selon un modèle fixé par arrêté.
Arrêté du 6 avril 2007 définissant le modèle et la méthode de réalisation de l’état de l’installation intérieure de gaz, arrêté du 23 février 2018 relatif aux règles techniques et de sécurité applicables aux installations de gaz combustible des bâtiments d’habitation individuelle ou collective, y compris les parties communes.  

Concernant le diagnostic de performance énergétique (DPE) : 

Le DPE a fait l’objet d’une refonte le rendant plus fiable, plus lisible, et permettant de tenir davantage compte des enjeux climatiques. Entrée en vigueur le 1er juillet 2021, le nouveau DPE est valable 10 ans.  Il est, à compter de cette date, de venu opposable.

. Pour les bâtiments existants proposés à la vente en France métropolitaine, et pour les bâtiments existants à usage principal d'habitation proposés à la location en France métropolitaine, le DPE est établi, suivant la méthode de calcul choisie, selon un modèle fixé par l'arrêté du 8 octobre 2021 modifiant la méthode de calcul et les modalités d'établissement du diagnostic de performance énergétique.

Dans tous les cas, le DPE doit être transmis à l'ADEME 
Pour plus d'informations, voir le site du ministère de l'environnement, celui de l'observatoire des DPE, dans sa version antérieure uniquement pour le dépôt des dossiers des DPE réalisés avant le 1er juillet 2021, et dans sa nouvelle version pour les DPE réalisés à partir du 1er juillet 2021.

Concernant l'état de l'installation intérieure d'électricité dans les immeubles à usage d'habitation, il donne lieu à la rédaction d'un rapport de visite établi en langue française (voir arrêté du 24 décembre 2021).

  • Respecter les normes de sécurité et d'accessibilité

Si les locaux sont ouverts au public, les obligations relatives aux ERP - établissements recevant du public - doivent être respectées :
- en termes de sécurité incendie, des mesures de prévention et de sauvegarde propres à assurer la sécurité des personnes doivent être mises en place,
- en termes d'accessibilité, l'accès aux locaux pour les personnes en situation de handicap, notamment doit être assuré.

Textes de référence

- Articles L.271-4 à L.271-6 et R.271-1 à R.271-5 du Code de la construction et de l'habitation

- Arrêté du 24 décembre 2021 

- Mérules : articles L126-5, L126-23, L126-25, L131-3 du Code de la construction et de l'habitation

Autres activités réglementées autour de ce métier

Code APE :

71.20B
Analyses, essais et inspections techniques

Dossiers projecteurs :

Préconisations

Les éléments ci-dessous sont donnés à titre d'information. Malgré le soin apporté à leur rédaction et à leur actualisation, les informations indiquées sur cette fiche ne peuvent en aucune manière engager la responsabilité de Bpifrance. Pour finaliser vos démarches, rapprochez-vous des autorités compétentes.

Dernière mise à jour: 12/04/2022