Baux mixtes

Avant de conclure un bail mixte, il est important de vérifier auprès de la mairie que le local est bien partiellement administrativement affecté à l'exercice d'une activité professionnelle. S'il ne l'est pas, il y a possibilité de procéder à un changement d'usage des locaux à usage d'habitation pour l'affecter en partie à un usage professionnel, à condition que cela ne soit pas interdit par le bail d'habitation ou le règlement de copropriété de l'immeuble.

Dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les départements des Hauts-de-Seine, du Val-de-Marne et de la Seine-Saint-Denis, ce changement est soumis à l'autorisation préalable de la mairie de la commune où est situé l'immeuble. Cette autorisation n'est pas requise dans les zones franches urbaines.

Le maire peut autoriser :

• le changement total d'usage des locaux d'habitation,
• ou, un changement partiel d'usage des locaux pour permettre l'exercice de la profession dans le local d'habitation.

Le maire, qui donne son autorisation, peut imposer en parallèle par compensation, la transformation en locaux d'habitation, de locaux affectés à l'origine à un autre usage.

A Paris, aucune compensation n'est exigée pour le changement d'usage de locaux en rez-de-chaussée, ou de locaux d'une surface inférieure à la moitié des locaux d'habitation.

La demande est faite par le propriétaire ou par le locataire après obtention de l'accord de son propriétaire.
En cas de refus, le maire doit motiver sa décision.

Les dispositions suivantes sont "d'ordre public", ce qui signifie que les parties ne peuvent pas y déroger par convention.

• Forme du bail

Le contrat de location doit obligatoirement être établi par écrit. Certaines mentions sont obligatoires telles que :

• le nom et la dénomination du bailleur, son domicile ou son siège social, ainsi que le cas échéant, le nom de son mandataire,
• la date de prise d'effet du bail et sa durée,
• la description des locaux, des équipements et accessoires de l'immeuble,
• le montant du loyer et les modalités de paiement,
• les règles de révision éventuelle,
• le montant du dépôt de garantie, s'il en est prévu un.

Les éléments essentiels du règlement de copropriété concernant le locataire doivent être communiqués à celui-ci par le propriétaire.
Seul le locataire peut obtenir l'annulation du bail qui ne respecterait pas ces dispositions.

• Durée du bail

La durée minimale du bail est de :

• 3 ans lorsque le propriétaire est une personne physique (une indivision ou une société civile constituée entre parents),
• 6 ans lorsque le propriétaire est une personne morale.

La durée du bail peut être inférieure à 3 ans sans être inférieure à 1 an, lorsque le bailleur est une personne physique, une indivision ou une société civile constituée entre parents, et qu'un événement précis justifie qu'il ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales.

• Montant du loyer et modalités de sa révision

La fixation du loyer initial est totalement libre. Il peut être révisé tous les ans si une telle clause du bail le prévoit, et dans la limite de la variation de l'indice de référence des loyers (IRL).

Au moment du renouvellement du bail, le loyer ne peut être augmenté par le propriétaire que s'il est "manifestement sous-évalué", comparé aux loyers de référence appliqués dans le voisinage pour des locaux similaires.

Le bailleur souhaitant augmenter le loyer doit respecter une procédure : il doit proposer le nouveau loyer au moins 6 mois avant la fin du bail par lettre recommandée avec accusé-réception ou par huissier ; il doit mentionner le montant du loyer et la liste des références ayant servi à le déterminer.

Les hausses de loyer en cas de nouvelles locations ou renouvellements peuvent être limitées localement par décret.

• Résiliation du bail

Le locataire peut résilier le bail à tout moment, en respectant un préavis de 3 mois.
Le congé doit être signifié au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier.
Le bail est résilié de plein droit si une clause de résiliation le prévoit expressément. Cette dernière joue 1 ou 2 mois selon le cas après un commandement d'huissier demeuré infructueux.

• Renouvellement du bail

Le locataire bénéficie du droit au renouvellement de son bail (pour une nouvelle durée de 3 ou 6 ans).

Le propriétaire peut cependant le refuser dans les 3 cas suivants :

• S'il justifie d'un motif légitime et sérieux : par exemple en cas d'inexécution par le locataire de l'une des obligations qui lui incombent.

A noter que si, au terme du bail, le locataire n'occupe pas au moins partiellement les locaux pour son habitation principale, il ne peut pas se prévaloir du droit au renouvellement de son contrat.

• En cas de vente du logement, le locataire bénéficie d'un droit de préemption (sauf en cas de vente entre parents jusqu'au 4ème degré inclus et à condition que l'acquéreur occupe le logement pendant au moins 2 ans).
• En cas de reprise par le propriétaire, son conjoint, son partenaire pacsé, son concubin notoire depuis au moins 1 an, ses ascendants, descendants ou par ceux de son conjoint, son partenaire pacsé ou son concubin.

Le locataire doit alors recevoir un congé par lettre recommandée avec AR ou par acte d'huissier 6 mois au moins avant le terme du contrat.

• Transmission et sous-location

Il n'est possible de transmettre ou sous-louer le bail qu'avec l'accord exprès et écrit du propriétaire.

Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (loi Mermaz)
Articles L 631-7 et suivants du Code de la construction et de l’habitation