Baux mixtes

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Dans cet article :

Les baux mixtes sont des contrats portant sur des locaux dont une partie est destinée à l'habitation du locataire et l'autre partie utilisée pour l'exercice de son activité professionnelle :

non commerciale, c'est-à-dire libérale ou assimilée,
ou artisanale, lorsqu'il n'existe pas de fonds artisanal.

Ce contenu ne traite pas le cas des baux mixtes à usage d'habitation et commercial, qui relèvent du statut des baux commerciaux et donc du Code de commerce.

Les dispositions suivantes sont "d'ordre public", ce qui ne signifie que les parties ne peuvent pas y déroger par convention.

En résumé

Le bail mixte porte sur un local dont une partie est utilisée pour l'habitation principale du locataire et l'autre pour son activité professionnelle libérale ou artisanale. Il est soumis à la loi qui régit les baux d'habitation et ne s'applique pas aux activités commerciales.
Avant de conclure le bail, il faut vérifier les termes du règlement de copropriété qui peut interdire tout usage professionnel du local. Il faut également s'assurer en mairie de son affectation administrative et, au besoin, demander une autorisation de changement partiel d'usage d'habitation en usage professionnel.
Le bail mixte est un contrat écrit comportant certaines mentions obligatoires (identité des parties, durée, description des locaux, loyer, modalités de paiement et de révision).
Le loyer initial est librement fixé. Sa révision annuelle, dans la limite de l'indice de référence des loyers (IRL), doit être prévue par une clause. Son augmentation en cas de renouvellement ou de nouvelle location est strictement encadrée et peut être limitée par décret.
Le locataire peut résilier à tout moment avec un préavis de 3 mois. Il bénéficie en principe d'un droit au renouvellement, sauf motif légitime du bailleur, vente du logement ou reprise familiale, sous réserve du respect des délais et formes légales.

Remarque préliminaire : l'affectation du local

L’affectation désigne l’usage autorisé d’un bien immobilier selon les règles d’urbanisme : habitation, commerce, bureau, etc.

Avant de conclure un bail pour développer une activité professionnelle, il est important de vérifier auprès de la mairie que le local est bien administrativement affecté à l'exercice d'une telle activité. S'il ne l'est pas, il est possible de demander un changement d'usage des locaux à usage d'habitation pour en faire un usage professionnel, à condition que cela ne soit pas interdit par le bail d'habitation ou le règlement de copropriété.

Dans les communes situées en zone tendue dont la liste est fixée par décret, ce changement est soumis à l'autorisation préalable de la mairie de la commune où est situé l'immeuble.

Le maire peut autoriser :

le changement total d'usage des locaux (ex : d’habitation à professionnel),
ou un changement partiel d'usage des locaux (ex : une pièce dédiée à l’activité libérale dans un logement).

Le maire qui donne son autorisation peut imposer en parallèle, par compensation, la transformation en locaux d'habitation des locaux affectés à l'origine à un autre usage.

A Paris, aucune compensation n'est exigée pour le changement d'usage de locaux en rez-de-chaussée, ou de locaux d'une surface inférieure à la moitié des locaux d'habitation.

La demande est faite par le propriétaire, ou par le locataire après obtention de l'accord de son propriétaire.
En cas de refus, le maire doit motiver sa décision.

De plus, le changement d’affectation doit être déclaré auprès de l’administration fiscale, via le formulaire n° 6660-REV, dans un délai de 90 jours à compter du changement.

Forme du bail mixte

Le contrat de location doit obligatoirement être établi par écrit. Certaines mentions sont obligatoires telles que :

le nom et la dénomination du bailleur, son domicile ou son siège social, ainsi que le cas échéant, le nom de son mandataire,
la date de prise d'effet du bail et sa durée,
les types d'usages autorisés (usage d'habitation et professionnel),
la description des locaux, des équipements et accessoires de l'immeuble,
le montant du loyer et les modalités de paiement,
les règles de révision éventuelle,
le montant du dépôt de garantie, s'il en est prévu un.

Les éléments essentiels du règlement de copropriété concernant le locataire doivent être communiqués à celui-ci par le propriétaire.
Seul le locataire peut obtenir l'annulation du bail qui ne respecterait pas ces dispositions.

Durée du bail mixte

La durée minimale du bail est de :

3 ans lorsque le propriétaire est une personne physique, une indivision ou une société civile constituée entre parents,
6 ans lorsque le propriétaire est une personne morale.

La durée du bail peut être inférieure à 3 ans sans être inférieure à 1 an, lorsque le bailleur est une personne physique, une indivision ou une société civile constituée entre parents, et qu'un événement précis justifie qu'il ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales.

Montant du loyer et modalités de sa révision

La fixation du loyer initial est totalement libre. Il peut être révisé tous les ans si une telle clause du bail le prévoit, et dans la limite de la variation de l'indice de référence des loyers (IRL).

Au moment du renouvellement du bail, le loyer ne peut être augmenté par le propriétaire que s'il est "manifestement sous-évalué", comparé aux loyers de référence appliqués dans le voisinage pour des locaux similaires.

Le bailleur souhaitant augmenter le loyer doit respecter une procédure. Il doit :

proposer le nouveau loyer au moins 6 mois avant la fin du bail par lettre recommandée avec accusé-réception ou par acte de commissaire de justice ;
mentionner le montant du loyer et la liste des références ayant servi à le déterminer.

Les hausses de loyer en cas de nouvelles locations ou renouvellements peuvent être limitées localement par décret.

Résiliation du bail mixte

Le locataire peut résilier le bail à tout moment, en respectant un préavis de 3 mois. Ce préavis est réduit à 1 mois dans certains cas, notamment dans les "zones tendues", c'est-à-dire les zones d'urbanisation continues de plus de 50 000 habitants présentant un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements.

Le congé doit être signifié au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice.

Par ailleurs, le contrat peut comporter une clause résolutoire permettant au bailleur de résilier le bail mixte en cas de manquements du locataire à certaines de ses obligations limitativement énumérées par la loi :

impayé de loyer ou charges,
absence d'assurance habitation,
non-versement de dépôt de garantie,
troubles de voisinage judiciairement constatés.

En dehors de ces motifs, la clause résolutoire n'est pas valable.

Renouvellement du bail mixte

Le locataire bénéficie du droit au renouvellement de son bail (pour une nouvelle durée de 3 ou 6 ans).

Le propriétaire peut cependant le refuser dans les trois cas suivants :

S'il justifie d'un motif légitime et sérieux : par exemple en cas d'inexécution par le locataire de l'une des obligations qui lui incombent.

A noter que si, au terme du bail, le locataire n'occupe pas au moins partiellement les locaux pour son habitation principale, il ne peut pas se prévaloir du droit au renouvellement de son contrat.

En cas de vente du logement, le locataire bénéficie d'un droit de préemption, sauf en cas de vente entre parents jusqu'au 3^e degré inclus et à condition que l'acquéreur occupe le logement pendant au moins 2 ans.
En cas de reprise par le propriétaire, son conjoint, son partenaire pacsé, son concubin notoire depuis au moins 1 an, ses ascendants, descendants ou par ceux de son conjoint, son partenaire pacsé ou son concubin.

Le locataire doit alors recevoir un congé par lettre recommandée avec AR ou par acte de commissaire de justice 6 mois au moins avant le terme du contrat.