Baux professionnels

Temps de lecture: min

Dans cet article :

Les baux professionnels portent sur des locaux dans lesquels le locataire exerce une activité :
- non commerciale, c'est-à-dire une profession libérale ou assimilée,
- ou artisanale, lorsqu'aucun fonds artisanal n'est exploité dans les locaux loués.

Affectation du local

Avant de conclure un bail professionnel, il est important de vérifier auprès de la mairie que le local est bien administrativement affecté à l'exercice d'une activité professionnelle. S'il ne l'est pas, il est possible de demander un changement d'usage des locaux à usage d'habitation pour en faire un usage professionnel, à condition que cela ne soit pas interdit par le bail d'habitation ou le règlement de copropriété.

Dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les départements des Hauts-de-Seine, du Val-de-Marne et de la Seine-Saint-Denis, ce changement est soumis à l'autorisation préalable de la mairie de la commune où est situé l'immeuble. Cette autorisation n'est pas requise dans les zones franches urbaines.

Le maire peut autoriser :

le changement total d'usage des locaux d'habitation,
ou un changement partiel d'usage des locaux pour permettre l'exercice de la profession dans le local d'habitation.

Le maire qui donne son autorisation peut imposer en parallèle, par compensation, la transformation en locaux d'habitation de locaux affectés à l'origine à un autre usage.

A Paris, aucune compensation n'est exigée pour le changement d'usage de locaux en rez-de-chaussée, ou de locaux d'une surface inférieure à la moitié des locaux d'habitation.

La demande est faite par le propriétaire ou par le locataire après obtention de l'accord de son propriétaire.
En cas de refus, le maire doit motiver sa décision.

Les baux professionnels

Forme du bail professionnel

Il n'existe pas de statut particulier du bail professionnel, comme c'est le cas du bail commercial ou du bail rural. Le bail professionnel doit être écrit, et un bail de plus de 12 ans doit être établi par un notaire.
Précision : les parties au contrat peuvent signer un bail commercial de 9 ans, si elles souhaitent se voir appliquer le statut des baux commerciaux.

Durée du bail

Elle est au moins égale à 6 ans.
Cependant, le locataire peut, à tout moment en cours de bail, notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de 6 mois, par lettre recommandée avec AR ou par acte d'huissier.

Fin du contrat de bail

Le bail, arrivé à expiration, est reconduit tacitement pour une durée identique à celle du bail précédent.
Cependant, 6 mois avant la fin du bail, le locataire ou le bailleur peut notifier à l'autre, par lettre recommandée avec AR, ou par acte d'huissier, son intention de ne pas renouveler le bail.
Le locataire ne peut pas se prévaloir d'un droit au renouvellement.

Loyer

Le loyer est déterminé librement par les parties lors de la conclusion du bail.

Révision

Les parties sont libres de choisir une indexation du loyer, sous réserve que l'indice soit licite.
Il est conseillé de convenir d'une indexation du loyer, soit en relation directe avec l'activité de l'une des parties, soit en relation directe avec l'objet du contrat (ex. : indice du coût de la construction).

Dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est librement fixé par les parties.

Etat des lieux

La loi Pinel du 18 juin 2014 prévoit que les contrats signés à compter du 19 juin 2014 doivent obligatoirement prévoir un état des lieux d'entrée et de sortie contradictoire et amiable. A défaut, il est établi par huissier à la demande de la partie la plus diligente, et les frais d'acte d'huissier sont partagés de manière égale entre les 2 parties.

Cession et sous-location

Le locataire a le droit de sous-louer ou de céder librement son bail si cette faculté ne lui est pas interdite par une clause du bail.
La cession du bail professionnel doit être signifiée au bailleur. Une clause du bail peut prévoir des conditions particulières comme l'agrément préalable du successeur par le bailleur ou la rédaction d'un acte authentique.
En cas de sous-location, le locataire principal demeure tenu envers le bailleur de l'exécution des obligations issues du bail, comme s'il occupait lui-même les locaux.