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Dans cet article :
Souvent méconnue, la convention d’occupation précaire offre une alternative souple au bail commercial. Réservée aux situations exceptionnelles, elle permet une occupation temporaire des locaux sans conférer de droits durables à l’occupant. Mais encore faut-il en maîtriser les contours pour éviter toute requalification.
La convention d'occupation précaire : c'est quoi ?
La convention d'occupation précaire (COP) permet à un propriétaire foncier d’accorder un droit d’occupation à un preneur, jusqu'à ce qu'un événement, indépendant de la seule volonté des parties, se réalise. En contrepartie, le preneur verse une compensation financière modique au propriétaire des lieux.
Une convention d'occupation précaire n'est pas un bail. Ce contrat atypique, issu de la pratique, permet de concéder un droit d’occupation sans que les règles des baux commerciaux ne s’appliquent.
La convention ne peut pas être utilisée simplement pour contourner la réglementation applicable en matière de bail commercial.
Cette convention est source d’instabilité dans la mesure où le « locataire » ignore la durée de son occupation.
Quelles sont les conditions de validité de la convention d’occupation précaire ?
Pour être valable juridiquement et éviter toute requalification en bail commercial, la convention d’occupation précaire doit répondre à 2 conditions cumulatives.
Condition 1 : un motif légitime de précarité
Des circonstances exceptionnelles indépendantes de la volonté des parties doivent faire obstacle à la conclusion d’un bail commercial. Ces circonstances peuvent être liées à la situation du bien ou à un événement extérieur. Par exemple, une expropriation, un projet d’aménagement public ou la démolition programmée de l’immeuble dans le cadre d’un projet de réhabilitation, sont des causes objectives de précarité.
Ces circonstances particulières doivent exister au moment de la signature de la convention.
Exemple : le vendeur d’un immeuble autorise son futur acquéreur à occuper les lieux, dans l’attente que l’acte de vente soit réalisé. Cette vente est conditionnée à l’obtention d’un prêt bancaire, constituant une condition suspensive. Cette situation révèle une cause objective de précarité, indépendante de la seule volonté des parties (c’est la banque qui décide d’accorder ou de refuser le prêt).
Dès lors, la convention d’occupation précaire est valable, excluant l’application du régime des baux commerciaux.
A contrario, le projet du locataire de céder son fonds de commerce à un tiers acquéreur, même s’il est incertain, ne constitue pas une cause objective de précarité faisant obstacle à l’exécution d’un bail commercial. Un simple projet de cession, dans la mesure où il repose sur une démarche volontaire et stratégique du preneur, ne peut pas justifier le recours à une convention d’occupation précaire.
Le terme de « précarité » peut prêter à confusion et laisser entendre que la convention ne peut être que de courte durée. Pourtant, ce n’est pas nécessairement le cas ! La convention peut être conclue pour une durée indéterminée ou pour une durée plus ou moins longue et être renouvelée tacitement, tant que l’aléa dont elle dépend ne s’est pas réalisé.
En fait, dans la mesure où l’entreprise occupante ignore la durée de son occupation, la précarité est surtout synonyme d’instabilité.
Condition 2 : une contrepartie financière « modique »
L’occupant verse une redevance (et non un loyer) dont le montant doit être symbolique, c’est-à-dire significativement inférieur au loyer de marché. Elle peut aussi prendre la forme d’une prestation en nature, comme des travaux réalisés par l’occupant, à condition qu’elle ne soit pas assimilable à un loyer.
Existe-t-il un risque de requalification de la convention ?
Si les conditions de précarité objective et de redevance modique ne sont pas réunies, la convention d’occupation précaire peut être requalifiée en bail commercial.
Cette requalification entraîne l’application du statut des baux commerciaux, avec toutes ses conséquences : durée minimale, droit au renouvellement, indemnité d’éviction, etc.
Conseil : pour la rédaction de la convention, il est recommandé de mentionner explicitement le caractère modique de la redevance en justifiant son montant par rapport aux prix du marché (ex : 100 €/mois pour un local valant 1 000 €/mois), tout en évitant les termes de « loyer » et « location ».
Quelles différences entre un bail et une convention d’occupation précaire ?
La convention d’occupation précaire n’est pas un bail. Elle se distingue à nombreux égards du bail commercial, mais aussi du bail dérogatoire (ou « bail de courte durée »).
| Convention d'occupation précaire | Bail commercial | Bail dérogatoire | |
|---|---|---|---|
| Nature juridique | Contrat atypique, encadré par la jurisprudence et l’article L145-5-1 du Code de commerce | Contrat réglementé par les articles L145-1 et suivants du Code de commerce | Contrat réglementé par l’article L145-5 du Code de commerce |
| Formalisme | Ecrit recommandé | Ecrit recommandé | Ecrit obligatoire, avec clause dérogatoire explicite |
| Finalité | Occupation temporaire en attente d’un évènement extérieur (travaux, démolition, expropriation, etc.) | Exploitation stable d’un fonds de commerce | Location temporaire volontaire (pour tester une activité, occupation saisonnière, etc.) |
| Durée | Variable, liée à la réalisation d’un évènement extérieur | 9 ans minimum, renouvellement possible | 3 ans maximum |
| Résiliation anticipée | Dans les conditions prévues au contrat | Résiliation possible tous les 3 ans à l’initiative du locataire et du bailleur (avec préavis de 6 mois) | Sous réserve qu’une clause le prévoit |
| Droit au renouvellement | Non | Oui | Non |
| Indemnité d'éviction | Non | Oui, sauf motif légitime de non-renouvellement | Non |
| Contrepartie financière | Redevance modique (symbolique ou très faible) | Loyer déterminé selon les conditions du marché, librement fixé | Loyer déterminé selon les conditions du marché, librement fixé |
Textes de référence
- Article L145-5-1 du Code de commerce
- Articles 1709 et suivants du Code civil
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, 11 janvier 2024, n° 22-16.974 (convention d'occupation précaire et démolition programmée)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, 31 janvier 2012, n° 10-28.591 (convention d'occupation précaire en l'attente d'une cession)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, 12 décembre 2019, n° 18-23.784 (convention d'occupation précaire pas valable)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, 21 mars 1990, n° 88-19365 (convention d’occupation précaire et absence de droit au renouvellement)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, 6 novembre 1991, n° 90-16514 (convention d’occupation précaire et absence de versement d’une indemnité d’éviction)
Foire aux questions
La convention d’occupation précaire n’est soumise à aucun formalisme légal, quant à sa forme ou son contenu. Elle peut donc être verbale ou écrite. Cependant, le recours à l’écrit est fortement recommandé.
En cas de litige, un écrit permet de prouver l’existence de la convention, ses modalités, et surtout le motif légitime de précarité qui justifie le recours à ce type de contrat. Sans écrit, le juge pourrait requalifier la convention en bail commercial, avec toutes les conséquences que cela implique (droit au renouvellement, indemnité d’éviction, etc.).
