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Bail de courte durée

Il existe deux possibilités de déroger au statut des baux commerciaux :
- l'une est une création jurisprudentielle, la convention d'occupation précaire qui peut être, sous certaines conditions, à durée indéterminée,
- l'autre, le bail de courte durée, dit aussi "bail dérogatoire", est expressément prévue par l'article L145-5 du code de commerce.

Le bail de courte durée déroge aux règles applicables au bail commercial (3/6/9 ans) car sa durée ne doit pas être supérieure à 3 ans. Un bailleur peut en signer un ou plusieurs avec le même locataire, à condition que la durée totale de ces baux n'excède pas 3 ans.

Intérêt de ce bail

  • Pour le propriétaire

Ce bail ne confère aucun droit au renouvellement au profit du locataire (ni indemnité) et, en cas de signature d'un second bail (tout en respectant la limite d'une durée totale de 3 ans), son loyer n'est pas plafonné comme dans le cas du bail commercial. Cela lui permet de "tester" son locataire, s'il le souhaite, avant de s'engager pour une durée plus longue.

  • Pour le locataire

Il lui permet d'exercer une activité commerciale pendant une courte période (voire de résilier le contrat à tout moment avant sa date d'expiration si une clause contractuelle le lui permet) et de ne pas poursuivre si l'affaire n'est pas rentable. Si celle-ci l'est, il est en droit de signer un bail commercial de 9 ans par la suite.

Conditions de validité

Les parties doivent exprimer clairement leur intention de déroger au statut des baux commerciaux ; il est conseillé de prévoir une clause dans le contrat, visant expressément l'article L145-5 du code de commerce.

Durée

Elle est égale au maximum à 3 ans, pour un seul bail ou pour la durée totale de plusieurs baux se succédant avec le même locataire. Le locataire n'a pas de droit au renouvellement de son dernier bail.

Il est possible de signer un bail de courte durée pour un locataire déjà présent dans les lieux au titre d'un précédent contrat (bail commercial notamment), mais ce locataire devra renoncer expréssement à ce précédent statut pour que les règles du bail de courte durée s'appliquent sans contestation.

A condition que le bail le prévoie expressément, il est possible d'y mettre fin, à tout moment, en respectant les modalités de résiliation prévues par ce contrat ou, à défaut, en avertissant l'autre partie par lettre recommandée avec avis de réception en respectant un délai raisonnable conforme à l'usage (en général 3 mois). Si rien n'est prévu pour sa résiliation avant échéance, le bail de courte durée n'est pas résiliable.

Etats des lieux

Un état des lieux contradictoire et amiable doit être établi lors de la prise de possession des locaux par le locataire et lors de leur restitution, et joint au contrat de location.
Si l'état des lieux ne peut être établi à l’amiable, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Au terme du bail

La loi Pinel du 18 juin 2014 prévoit qu’en cas de silence des 2 parties, si le locataire reste dans les locaux au-delà de la date d'expiration du bail, ce dernier n’est automatiquement requalifié en bail commercial qu'après un délai d’1 mois à compter de la date d'expiration du bail de courte durée. 

Le propriétaire doit donc observer des règles de prudence en envoyant notamment un congé au locataire avant la fin du bail et éventuellement une mise en demeure de quitter les lieux en cas de nécessité.

En pratique :

  • Le bailleur envoie un congé au locataire pour la date d'expiration du bail ; dans le cas contraire, le locataire qui est laissé dans les lieux, pourrait se prévaloir du statut des baux commerciaux.  De même, le propriétaire pourrait s'opposer au départ du locataire, qui se trouverait engagé par un bail commercial et ne pourrait donner congé que pour la fin d'une période triennale.
  • Le lendemain de la date d'expiration du bail, il demande au locataire de renoncer explicitement aux dispositions de la réglementation sur les baux commerciaux.
  • Si le locataire refuse, il le met en demeure de quitter les lieux.
  • Si le locataire accepte, un nouveau bail de courte durée est signé à condition que la durée totale des baux ne dépasse pas la durée légale autorisée, indiquée plus haut.
juin 2022
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