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Dans cet article :
Le bail commercial présente comme principale caractéristique de conférer au locataire le droit au renouvellement de son bail ou, à défaut, une indemnité d'éviction.
L’une des possibilités de déroger au statut des baux commerciaux est une création jurisprudentielle, "la convention d'occupation précaire", qui peut être, sous certaines conditions, à durée indéterminée.
Convention d’occupation précaire : le cadre juridique
La conclusion d’une convention d’occupation précaire aboutit à l’éviction des règles prévues par les statuts des baux commerciaux. Ce sont donc les règles générales du Code civil qui s’appliquent.
En pratique, la convention d'occupation précaire a, en apparence, toutes les caractéristiques essentielles du bail : elle confère un droit d'occupation d'un local déterminé, moyennant le versement d’une redevance (et non pas d’un loyer) dont le montant doit être modique.
Elle en diffère cependant par sa fragilité. Elle a, en effet, un caractère précaire qui doit être :
- justifié dans la convention par des motifs sincères et légitimes ;
- extérieur à la volonté des parties.
Le propriétaire peut, par exemple, être amené à conclure une convention de ce type dans l'attente d'une expropriation pour cause d'utilité publique ou de travaux de démolition différés.
Il n’est donc pas possible de conclure une convention d’occupation précaire simplement pour échapper à la réglementation du statut des baux commerciaux. Si c’est ce que souhaitent les parties, il est alors conseiller de conclure un "bail dérogatoire", dit également bail de courte durée.
Convention d’occupation précaire : les principales caractéristiques
- L'occupant ne sait pas à quel moment son bail prendra fin,
- le terme prévu est en général un événement qui peut intervenir à tout moment et dont la date de survenance ne peut être précisée à l'avance,
- le locataire ne bénéficie d'aucun droit au renouvellement de sa convention,
- le locataire ne bénéficie d'aucun droit au versement d’une indemnité d’éviction.
Textes de référence
- Articles 1709 et suivants du Code civil
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 21 mars 1990, n° 88-19365 (convention d’occupation précaire et absence de droit au renouvellement)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 6 novembre 1991, n° 90-16514 (convention d’occupation précaire et absence de versement d’une indemnité d’éviction)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 12 janvier 1997, n° 75-13632 (convention d’occupation précaire et expropriation)
