Location de titres de société

Ne peuvent faire l'objet d'une location que :

• les parts sociales de sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés de plein droit ou sur option,
• les actions de sociétés non cotées.

Sont exclus de cette faculté :

• les parts sociales de sociétés soumises à l'IR,
• les parts sociales de SNC,
• les actions de sociétés cotées,
• les actions attribuées gratuitement aux dirigeants ou salariés de sociétés par actions,
• les parts ou actions de société d'exercice libéral,
• les titres détenus par des fonds communs de placement, inscrits à l'actif de sociétés de capital-risque ou détenus par une personne physique dans le cadre de la gestion de son patrimoine privé si des régimes fiscaux de faveur y sont attachés.

Précision : les droits sociaux d'une société soumise à une procédure collective peuvent être loués dans les conditions fixées par le tribunal ayant ouvert cette procédure.

- Le bailleur : il peut s'agir d'une personne physique ou d'une société.

- Le locataire : il doit s'agir obligatoirement d'une personne physique.

Précision : les salariés ou collaborateurs libéraux de sociétés d'exercice libéral peuvent, à titre dérogatoire, louer les parts sociales de la société dans laquelle ils exercent leur activité.

• La faculté de louer des droits sociaux doit être prévue dans les statuts de la société.

Si la société existe déjà, la location de droits sociaux ne pourra être possible qu'après modification de ses statuts.
Les conditions de mise en oeuvre de la location de droits sociaux peuvent ne pas être présentées dans les statuts.

• L'obligation pour les associés d'agréer le futur locataire.

Cette formalité s'impose si le locataire est une personne extérieure à la société ou au cercle familial de l'associé louant ses droits sociaux, ou si les statuts de la société le prévoient.

• L'obligation de rédiger un contrat de location

Cet acte peut être établi par notaire par les parties. Dans ce dernier cas, l'acte doit être enregistré auprès des services des impôts.
Il doit obligatoirement comporter les mentions suivantes :
- la nature, le nombre et l'identification des actions ou des parts sociales louées,
- la durée du contrat et du préavis de résiliation,
- le montant, la périodicité et, le cas échéant, les modalités de révision du loyer,
- si les actions ou parts sociales louées sont cessibles par le bailleur en cours de contrat, les modalités de cette cession,
- et les conditions de répartition du boni de liquidation, dans le respect des règles légales applicables à l'usufruit.

Attention ! En l'absence de mentions relatives à la révision du loyer et à la cession des titres en cours de bail, le loyer est réputé fixe et les titres incessibles pendant la durée du contrat.
Il devra en outre être enregistré auprès des impôts pour lui donner date certaine.

• Rendre opposable le contrat de location à la société

Pour cela, le contrat de location doit être signifié par huissier à la société ou être accepté de la société par l'intermédiaire de son représentant légal dans un acte authentique.

• L'obligation de mentionner dans le registre des titres nominatifs de la société par actions l'existence du bail et le nom du locataire.

Dans les SARL, le gérant mentionne dans les statuts le bail et le nom du locataire, à condition de faire ratifier cette inscription lors de la prochaine assemblée des associés.

• L'obligation d'évaluer les droits sociaux

L'évaluation doit avoir lieu :
- lors de la prise d'effet du bail,
- lors de son terme,
- et, chaque année à l'expiration de l'exercice, si le bailleur est une société.
Elle doit être certifiée par un commissaire aux comptes.

Les parties fixent librement la durée du bail et le loyer.

• Droits de vote

Le locataire et le bailleur sont destinataires des informations relatives à la société et participent aux assemblées générales. La répartition du droit de vote entre le bailleur et le locataire de droits sociaux s'effectue dans les conditions suivantes :
- pour les décisions relatives aux modifications des statuts et au changement de nationalité de la société, le droit de vote appartient au bailleur,
- pour les autres décisions, le droit de vote appartient au locataire.

• Droits aux dividendes

Les dividendes réalisés par la société sont attribués au locataire. Ils sont imposés à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.
Le montant des dividendes soumis à imposition pourra être réduit des sommes engagées pour la conservation du revenu et notamment des loyers versés au bailleur.

Précision : les loyers perçus par le bailleur seront imposés à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

Trois situations peuvent se présenter.

1) Renouvellement du contrat de location dans les mêmes conditions que le bail initial

2) Cession des droits sociaux

Plusieurs cas de figure sont possibles.

• Le bail n'est assorti d'aucune promesse de vente ou d'option d'achat : la transmission s'opère alors dans les conditions normales d'une cession de droits sociaux, sans que la période de location ne soit valorisée. Les loyers versés pendant la période de location ne pourront donc être déduits du prix de vente.
• Le bail prévoyait une option d'achat au profit du locataire sans que les loyers versés soient pris en compte dans le montant du prix de cession : la situation est identique à la précédente.
• Le bail prévoyait une option d'achat au profit du locataire avec une prise en compte totale ou partielle des loyers versés dans le prix de cession : dans ce cas, le locataire a l'assurance de pouvoir acquérir les titres et de réduire le coût de la transmission.

En cas de cession des droits sociaux, le bailleur sera imposé au titre de la plus-value éventuellement réalisée :
- selon les règles de plus-value des particuliers pour la plus-value dégagée au titre de la période courant entre l'acquisition des droits sociaux et leur location,
- selon les règles de plus-values professionnelles pour la plus-value dégagée au titre de la période courant entre la prise d'effet du bail et la vente des droits sociaux.

Le loueur qui acquiert les droits sociaux, devient redevable de droits d'enregistrement dont le montant varie selon la nature des titres cédés.

3) Fin du contrat et absence de cession

Il est dans tous les cas recommandé de prévoir dans le bail les incidences de l'expiration du bail en cas d'absence de transmission des droits sociaux, notamment :

En faveur du bailleur :
- une clause lui permettant de se garantir contre une éventuelle dépréciation de ses droits sociaux,
- une clause de garantie de passif pour se prémunir d'une augmentation de l'endettement de la société,
- une clause de non-concurrence, de respect de clientèle et de confidentialité.

En faveur du preneur : une clause lui assurant une indemnisation en cas d'augmentation de la valeur des droits sociaux.

Articles L239-1 à L239-5 du code de commerce

• Avantages

- Transmission progressive d'une société si option d'achat ou promesse unilatérale de vente.
- Réduction du risque d'évaluation des actifs et de découverte d'un passif.
- Période test pour le loueur.
- Augmentation de la faculté de financement du locataire pour une cession ultérieure.
 

• Inconvénients

- Formalisme important (disposition statutaire, agrément, écrit avec mentions obligatoires, évaluation).
- Impossibilité de déroger aux règles concernant la répartition des droits entre le loueur et le preneur.
- Risque de dépréciation des titres à la fin du bail si absence de garantie de passif.
- Selon la durée du bail, intérêt de conserver une clause de garantie de passif lors de la cession des droits sociaux.
- Risque de concurrence et de manque de confidentialité si la période de location ne se poursuit pas par une cession des titres de société.