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Location saisonnière

La location saisonnière se rencontre naturellement dans des localités où l'activité commerciale ou artisanale ne s'exerce que pendant une partie de l'année, dans les stations balnéaires, thermales ou de montagne, etc.

Le bail commercial saisonnier ne peut s’appliquer que durant une saison, généralement touristique. Cela signifie que la durée du bail commercial saisonnier ne peut être que de trois ou six mois, selon la saison et la situation du local. En cas de litige, les juges rechercheront l’intention commune des parties.

Forme du contrat

L'écrit, comme pour tout contrat, est fortement conseillé. Il permet, en cas de différend, d'apporter la preuve des accords pris, en particulier pour la durée d'occupation, le loyer (parfois payable en totalité en début de saison), les charges, la description des locaux ou de l'emplacement occupés.

Rappel du régime général applicable aux baux

Le contrat de bail que signe un commerçant ou un artisan pour exercer son activité ayant pignon sur rue est réglementé par le code de commerce et le code civil.

Toutefois, les règles qui sont applicables à un bail commercial (durée d'au minimum 9 ans et droit au renouvellement pour le locataire), à un bail de courte durée (un ou plusieurs baux d'affilée sur une période de 36 mois maximum), et une convention d'occupation précaire (dont la date de fin n'est pas connue) ne sont pas adaptées aux particularités de la location saisonnière.

La location saisonnière fait exception à ces règles et a pour objet de signer un contrat pour le temps d'une saison.

Durée du contrat

Une "location saisonnière" porte sur la location d'un local, d'un emplacement pour le temps d'une saison, comme son nom l'indique. Le plus souvent, elle dure entre 3 et 6 mois.

Ce contrat de location a donc une durée déterminée, avec une date de début et une date de fin, à laquelle le contrat prend automatiquement fin (sans congé à donner) et le locataire doit  libérer les locaux sous peine d'être expulsé. L'expulsion peut être ordonnée par un tribunal en référé, à la demande du propriétaire.

La particularité de ce bail est qu'il peut être renouvelé chaque année pour la même saison, ou dans certaines régions pour 2 saisons au cours de la même année, et de nouveau l'année suivante, sans limite dans le temps.

Peu importe le nombre de saisons pendant lesquelles la location se signe entre les mêmes parties et pour les mêmes locaux, cela n'est pas un obstacle à ce que cela reste une location saisonnière. Le locataire n'a aucun droit au renouvellement de son contrat.

A noter: la location intermittente permettant à un locataire de disposer toute l'année d'un local certains jours (jour de marché par exemple) ou soirs de la semaine, n'est pas une location saisonnière ; elle nécessite la signature d'un bail commercial.

Requalification de la location saisonnière en bail commercial

Pour pouvoir bénéficier de cette souplesse, la location saisonnière doit être véritablement signée pour le temps d'une saison estivale ou hivernale. En effet, il arrive que la conclusion d'une telle location n'ait d'autre but que d'échapper au statut des baux commerciaux applicable au locataire et au propriétaire qui est très protecteur pour le locataire (on parle du statut d'ordre public car ce sont des règles obligatoires).

  • Les cas où la location dite saisonnière risque d'être requalifiée en bail commercial:
  • Cas de l'exploitation du fonds de commerce entre 2 locations saisonnières

La durée de la location doit correspondre à une saison, en général une saison touristique, mais, si le locataire conserve la libre disposition des locaux entre 2 saisons, même sans y exploiter son fonds, il ne s'agit pas d'une location saisonnière.

Le contrat peut être requalifié par un tribunal en bail commercial (9 ans) à la demande d'une des deux parties avec application du statut des baux commerciaux.

Or, cela aura d'importantes conséquences, le locataire aura droit:
- au renouvellement de son bail, s'il est immatriculé au RCS ou au répertoire des métiers, il sera également engagé pour une plus longue période,
- à une indemnité d'éviction en cas de rupture du contrat, qui n'est prévue par la loi qu'en cas de signature d'un bail commercial.

La jurisprudence considère que la location restait une location saisonnière s'il y avait une simple tolérance de la part du bailleur résultant de ses bonnes relations avec son locataire lui permettant d'entreposer matériel et marchandises dans les lieux entre 2 saisons, sans exploiter son fonds de commerce dans cette intervalle.  Cette tolérance doit par précaution être notée par écrit dans le contrat de location. 
  • Cas de la location saisonnière qui se prolonge

La location saisonnière qui se prolongerait sans aucune interruption ni intervention des parties pour la renouveler ou la prolonger légèrement, pourrait être requalifiée en bail commercial.

  • Le critère des contrat utiles à l'exploitation du fonds de commerce

Pour requalifier ou non, une location saisonnière, en particulier  verbale, en bail commercial, les tribunaux s'appuient également sur les contrats utiles à l'exploitation du fonds artisanal ou de commerce. Ils analysent la nature du contrat et sa durée, la qualité du signataire (locataire ou propriétaire). Il s'agit notamment du contrat d'assurance couvrant l'activité, du contrat de fourniture d'électricité ou de gaz, de téléphone, mais aussi du contrat de travail de l'employé (un CDD correspondant à la durée de la saison ou un CDI).

Pour exemple, un contrat d'assurance signé pour une année par un locataire et non pour la saison, ou un contrat d'abonnement au téléphone avec une réelle consommation hors saison au nom du locataire infirment le caractère saisonnier de la location.
Enfin, les tribunaux prennent en compte le montant du loyer d'une saison qui ne doit pas correspondre à un loyer annuel.

Intérêt de ce type de contrat

  • Le locataire ne s'engage que pour la durée de son activité. Il n'a pas à régler de loyers pour des périodes creuses où des périodes de fermeture.
  • Le locataire peut avoir 2 contrats saisonniers dans la même année sans être engagé pour 3 ans.
Le signataire d'un bail de 9 ans ne peut pas quitter avant la fin d'une période de 3 ans, en respectant un préavis de 6 mois à donner au propriétaire. S'il quitte les locaux, il doit régler les loyers pour toute la période de 3 ans.
janvier 2019
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