Location-gérance

Le contrat de location-gérance (anciennement « gérance libre ») permet au propriétaire d'un fonds de commerce ou d'un fond artisanal (le «bailleur ») de concéder à une personne (« le locataire-gérant »), le droit d'exploiter librement ce fonds, moyennant le paiement d'une redevance.

Le locataire gérant exploite le fonds à ses risques et périls, en toute autonomie : il assume la gestion quotidienne, les charges d’exploitation, le paiement des fournisseurs, ainsi que les obligations sociales et fiscales liées à l’activité.  

Le loueur, de son côté, demeure propriétaire du fonds, mais n’en assure plus l’exploitation.

Intérêts pour le propriétaire du fonds  

La location-gérance présente de nombreux avantages pour le loueur :

• Générer un revenu régulier : la redevance qu’il perçoit lui permet de monétiser son fonds, même s’il n’a pas les ressources ou le temps pour l’exploiter lui-même ;
• Maintenir le fonds en activité : un fonds non exploité perd rapidement de la valeur. La location-gérance permet de maintenir l’exploitation, de préserver la base clientèle et ainsi, de conserver la valeur économique du fonds ;
• Se retirer temporairement sans vendre : la location-gérance est utile, par exemple, lorsque le loueur souhaite prendre du recul, fait face à un problème de santé ou veut se consacrer à une autre activité, sans pour autant vendre immédiatement le fonds ;
• Préparer une transmission : la location-gérance peut servir de transition pour le locataire-gérant qui se forme au fonctionnement du fonds tandis que le loueur réduit progressivement son implication. Une option d’achat peut être prévue.

Intérêts pour le locataire-gérant  

La location-gérance présente également son lot d’avantages pour le locataire-gérant :

• Accéder plus facilement à l’entrepreneuriat : il peut exploiter immédiatement un fonds sans avoir à financer son acquisition. La location-gérance est une solution intéressante pour les entrepreneurs ayant une capacité d’investissement limitée ;
• Tester une activité avant achat : le locataire-gérant peut analyser la rentabilité, comprendre les attentes de la clientèle, évaluer les charges et seulement après, envisager de racheter le fonds ;
• Exploiter un fonds déjà constitué : le locataire-gérant bénéficie dès son lancement d’une clientèle existante, d’une réputation, d’un outillage et d’un agencement opérationnels, etc. ;
• Liberté de gestion : le locataire-gérant est totalement autonome dans sa gestion, il organise l’exploitation comme un chef d’entreprise (recrutement, politique commerciale, gestion financière, etc.). On dit qu’il exploite « à ses risques et périls ». 

Pour conclure un contrat de location-gérance, le bailleur et le locataire-gérant doivent remplir certaines conditions.

Conditions relatives au propriétaire du fonds

Pour mettre le fonds de commerce en location-gérance, le bailleur doit obtenir :  

• l'autorisation expresse du propriétaire des locaux s'il est titulaire d'un bail commercial imposant une exploitation personnelle du fonds dans les locaux loués ;
• l’autorisation expresse de son conjoint s’il participe à l’exploitation du fonds de commerce (conjoint collaborateur, conjoint salarié, etc.).  

A noter : un professionnel peut donner son fonds de commerce en location-gérance quelle que soit la durée pendant laquelle il a exploité le fonds. Depuis le 21 juillet 2019, il n’est plus obligé d’avoir exploité son fonds de commerce pendant au moins 2 ans.

Conditions relatives au locataire-gérant

• Avoir la capacité d'exercer le commerce, c’est-à-dire être majeur ou mineur émancipé, ne pas exercer une activité incompatible avec le statut de commerçant (ex : avocat, architecte, notaire) et ne pas être frappé d’une interdiction d’exercer (interdiction de gérer, faillite personnelle) ; 
• Être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) et au registre national des entreprises (RNE), au plus tard 15 jours après le début de l’activité.

La gérance salariée est un mode d’exploitation d’un fonds de commerce dans lequel un gérant dirige le fonds pour le compte du propriétaire, en tant que salarié, et non comme commerçant indépendant.

Publicité du contrat

Un avis doit être publié dans les 15 jours de la date de signature du contrat de location-gérance dans un support habilité à recevoir des annonces légales.

Jusqu'à la publication du contrat de location-gérance, le loueur du fonds est solidairement responsable avec le locataire-gérant des impôts directs et des dettes contractées par celui-ci à l'occasion de l'exploitation du fonds.

Cette obligation de publicité est également requise lorsque le contrat arrive à son terme.
 

Durée du contrat  

Le contrat de location-gérance peut être conclu pour une durée déterminée (généralement renouvelable 1 an par tacite reconduction) ou indéterminée.

Contenu du contrat

Il est recommandé d’y faire figurer les mentions suivantes :

• identité des parties ;
• désignation précise du fonds mis en location-gérance (nature de l’activité, éléments corporels et incorporels inclus) ;
• situation locative (bailleur propriétaire ou locataire des locaux) ;
• durée du contrat (déterminée ou indéterminée) et modalités de renouvèlement ;
• contrats en cours (contrats de travail, contrats client/fournisseur) ;
• obligations réciproques des parties ;
• non-concurrence du bailleur ;
• redevance (montant, périodicité, modalités de paiement, indexation éventuelle) ;
• dépôt de garantie ;
• conditions de résiliation anticipée du contrat ;
• fin de contrat et conséquences.

Il est possible d’ajouter des clauses spécifiques, par exemple, une clause permettant au bailleur d’accéder à la comptabilité ou une clause de cession du stock au profit du locataire-gérant. 

La redevance est la somme versée par le locataire-gérant au propriétaire du fonds en contrepartie du droit d’exploiter ce fonds.

Son montant est fixé librement par les parties. Il doit tenir compte du potentiel du fonds, de son état, de sa rentabilité historique, etc.

Il peut être fixe, variable, c’est-à-dire proportionnel au chiffre d'affaires ou au bénéfice, ou mixte (une part fixe + une part variable).

Les redevances sont versées mensuellement ou trimestriellement, selon les stipulations contractuelles.

A noter : les redevances de location sont soumises à la TVA au taux normal de 20 %. 

• Pour le bailleur

La mise en location-gérance du fonds ne constitue pas une cession ou une cessation d’entreprise. Il n’y a donc pas d’imposition immédiate des bénéfices réalisés, ni d’imposition des plus-values des éléments d’actifs.

Les redevances perçues par le bailleur personne physique sont des bénéfices d'exploitation imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).  

Cette activité ne présentant pas un caractère professionnel, les déficits éventuels ne peuvent pas être imputés sur son revenu global. Toutefois, ces déficits sont imputables sur les revenus de même nature les 6 années suivantes.

Si des stocks sont cédés au locataire-gérant lors de la mise en location-gérance, la cession est également soumise à TVA (au taux normal).

A noter : durant le contrat de location-gérance, le bailleur du fonds de commerce demeure redevable de la cotisation foncière des entreprises (CFE) et, si le montant annuel des redevances perçues est supérieur à 500 000 €, de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE).

• Pour le locataire-gérant

Les redevances versées représentent des charges déductibles de son bénéfice imposable. 

Obligations à la charge du bailleur  

L'obligation de délivrance du fonds consiste à remettre au locataire tous les éléments nécessaires à l’exploitation du fonds, et notamment à lui donner un fonds répondant aux normes d'hygiène et de sécurité, exploitable dans de bonnes conditions et lui permettant une "jouissance paisible".

Le locataire bénéficie à ce titre de 2 garanties légales vis-à-vis du bailleur :

• la garantie des vices cachés qui le garantit contre un défaut de tout ou partie du fonds qui le rendrait le fonds impropre à l'usage auquel il est destiné. En fonction de la gravité du vice, le locataire-gérant peut demander soit la résiliation du contrat, soit la diminution du prix de la location ;
• la garantie d'éviction qui le garantit contre les troubles de jouissance émanant d'un tiers ou du bailleur lui-même. 

En revanche, le bailleur n’est pas tenu de garantir les troubles de fait (ex : installation d’un concurrent à faible distance du fonds).

Par ailleurs, le bailleur doit respecter les clauses qui pourraient figurer au contrat de location-gérance, par exemple :

• Clause de non-concurrence lui interdisant, pendant la durée du contrat, d'exploiter un fonds concurrent dans un secteur géographique déterminé.
• Clause de reprise des marchandises à la fin du contrat.

Obligations à la charge du locataire-gérant

• Le preneur doit exploiter le fonds conformément à sa destination (il ne peut pas modifier l'activité ni en adjoindre une nouvelle sans l'accord du bailleur), et doit gérer l'affaire de telle sorte que le fonds ne perde pas de valeur.  
• Il doit également exploiter le fonds de commerce raisonnablement, notamment en respectant la réglementation de la profession pour ne pas mettre le fonds en danger (fermeture administrative par exemple), ne pas modifier l'enseigne, se conformer au bail commercial, faire les réparations locatives, ne pas détourner la clientèle vers un autre fonds, etc.
• Le preneur est souvent tenu d'entretenir le fonds en état d'être exploité. Il doit donc remplacer le matériel hors d'usage, renouveler les brevets, entretenir les locaux.
• Le contrat contient souvent une clause de non-concurrence post-contractuelle limitant le droit de rétablissement du locataire à la fin du contrat.
• En vue de garantir le paiement des redevances, l'exécution des obligations du locataire-gérant et le maintien du fonds à sa valeur de départ, il est d'usage d'exiger un dépôt de garantie qui sera restitué au locataire à la fin du contrat.

A noter : la prudence est d'introduire une clause interdisant toute cession ou sous-location de la location-gérance. 

Si le contrat est à durée déterminée, la location prend fin à l’issue du contrat s'il n'est pas reconduit. La résiliation anticipée ne peut intervenir que d'un commun accord entre les parties, dans les conditions prévues par le contrat.

Si le contrat est à durée indéterminée, la résiliation peut se faire unilatéralement sur congé donné par l'une des 2 parties, à condition de respecter un préavis.

Précisons que :

• Le locataire-gérant n'a pas droit au renouvellement automatique de son contrat.
• Le locataire restitue le fonds au bailleur qui n'a pas à lui verser d'indemnité.
• Le bailleur restitue au locataire le montant du dépôt de garantie qu'il a versé à la conclusion du contrat.
• La fin de la location-gérance doit faire l'objet d'une publicité (avis dans un support d'annonces légales) dans un délai de 15 jours.
• Les dettes contractées par le locataire, afférentes à l'exploitation et contractées pendant la gérance sont immédiatement exigibles. 

• Le bailleur reprend le fonds dans l'état où il se trouve à la fin du contrat de location-gérance : il court donc le risque de retrouver un fonds déprécié.

A noter : Le locataire-gérant doit répondre de la perte de valeur du fonds ou de sa disparition totale lorsqu’elle est survenue par sa faute, ce dont le bailleur doit apporter la preuve. Par exemple, l’indemnisation du bailleur n’est pas retenue si la perte de valeur est due à la conjoncture économique.

• Une contrainte pour le bailleur : à l'expiration de la location-gérance, les contrats de travail en cours se poursuivent entre le bailleur et le personnel, à la condition que l'entreprise ait conservé son identité et que son activité ait été maintenue.
• L'administration fiscale peut considérer qu'il y a cession déguisée, lorsque le contrat de location-gérance est assorti d'une promesse de vente et que le montant de la redevance est imputé sur le prix de vente.
• Le locataire n'est propriétaire de rien en fin de contrat : même s'il a fait prospérer le fonds, il n'a droit à aucune indemnité. 

Précision : des clauses bien rédigées dans le contrat de location-gérance peuvent permettre d'éviter les difficultés éventuelles liées à cette situation. La consultation d'un professionnel du droit est donc vivement conseillée. 

• Article L121-5 du Code de commerce
• Articles L144-1 et suivants du Code du commerce
• Article R144-1 du Code de commerce
• Article 1684 du Code général des impôts
• Article L1224-1 du Code du travail