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Dans cet article :
Dans les montages juridiques conseillés par les professionnels de la création d'entreprise, on constate une nette tendance à dissocier l'immobilier d'entreprise de l'entreprise proprement dite.
La constitution d'une structure juridiquement indépendante, généralement une société civile immobilière (SCI), pour financer les locaux et les mettre ensuite à la disposition de l'entreprise sous forme de location, s'avère souvent judicieuse.
La SCI constitue, en effet, une structure très souple susceptible de s'adapter à des situations familiales et professionnelles diverses.
En résumé
- Lorsqu'un entrepreneur doit acheter ou utiliser un local pour son activité, il peut soit faire acheter l'immeuble directement par l'entreprise, soit créer une SCI pour en être propriétaire et louer le local à l'entreprise.
- La SCI permet de séparer l'immobilier de l'activité, ce qui protège le bâtiment en cas de difficultés financières de l'entreprise. Attention : cette protection tombe si la SCI est fictive ou si les deux structures mélangent leurs finances (loyers anormaux, confusion de patrimoine, etc.).
- La SCI facilite la transmission : l'entreprise peut être transmise à l'héritier qui reprendra, tandis que les parts de la SCI peuvent être réparties entre les autres enfants. Cela évite l'indivision et les blocages en cas de succession.
- Une entreprise sans immeuble dans son bilan est plus facile à vendre, car l'acquéreur n'a pas à acheter les murs. Cela évite aussi que le bâtiment soit sous-évalué lors de la vente.
- Ce montage est efficace, mais exigeant : il nécessite souvent l'aide de professionnels (avocat, notaire, expert-comptable) et une gestion rigoureuse pour éviter les risques fiscaux et juridiques (loyers mal fixés, flux anormaux entre l'entreprise et la SCI, confusion de patrimoine, etc.).
Qu'est-ce qu'une SCI ?
La société civile immobilière (SCI) est une structure juridique dont la finalité consiste à acquérir, construire, administrer et/ou gérer un ou plusieurs biens immobiliers.
Elle permet aux associés de regrouper leurs biens immobiliers au sein d’une entité distincte, dotée de la personnalité morale et dirigée par un gérant. Les immeubles détenus par la SCI peuvent être loués ou mis à disposition des associés.
L’activité principale de la SCI doit rester civile, comme la location de logements nus.
En revanche, les opérations à caractère commercial (ex : achat pour revente, location meublée, exploitation de gîtes avec services hôteliers) sont interdites, à moins qu’elles soient exercées de manière accessoire, telle que la location meublée ponctuelle.
L'intérêt de dissocier l'immobilier de l'entreprise
La société civile immobilière (SCI) peut présenter un intérêt pour différentes raisons.
Protéger son patrimoine immobilier professionnel d'éventuelles poursuites de créanciers de l'entreprise
En cas d'ouverture d'une procédure collective à l'encontre de la société d'exploitation, les immeubles professionnels peuvent ainsi être préservés.
Il convient cependant d'être prudent car la protection ne joue pas dans certaines situations : les tribunaux peuvent notamment étendre la procédure collective à la SCI s'ils estiment que cette dernière est fictive ou qu'il y a une confusion de patrimoine entre les deux sociétés.
La confusion de patrimoine peut notamment être retenue s'il est prouvé l'existence de transferts d'actifs entre les deux sociétés sans contrepartie :
- loyers surévalués,
- enrichissement de la SCI au détriment de la structure d'exploitation,
- aménagements des locaux financés par la société d'exploitation restant acquis à la SCI sans indemnités,
- etc.
Préparer la transmission familiale de l'entreprise
La constitution d'une SCI permet d'attribuer l’activité opérationnelle (l’entreprise) à celui ou ceux des enfants de l'exploitant qui sont les plus aptes à la gérer, et de transférer aux autres les parts de la SCI, par le biais d'une donation-partage ou d'un testament.
Les risques d'indivision entre les héritiers au décès du chef d'entreprise, qui entraînent bien souvent la mise en vente de l'entreprise, sont ainsi évités.
Faciliter la transmission de l'entreprise à des tiers
L'actif immobilier représente un poste très lourd dans le bilan d'une entreprise. Pourtant les immeubles ne constituent pas en eux-mêmes des outils de production, sauf lorsqu'ils sont spécifiques à une activité particulière (un hôtel ou une clinique par exemple).
Par conséquent, les acquéreurs potentiels attacheront beaucoup plus d'importance à d'autres biens productifs pour l'évaluation de la valeur d'achat de l'entreprise.
Une entreprise sans actif immobilier est donc plus facilement cessible, l'acquéreur n'étant pas tenu d'acheter les immeubles. D'autre part, ceux-ci ne risqueront pas d'être sous-évalués.
Assurer à l'exploitant, et éventuellement à des membres de sa famille, des revenus fonciers complémentaires
Le principe est le suivant : l'entreprise verse à la SCI un loyer, qui doit correspondre à la valeur locative de l'immeuble. Le bénéfice de la SCI, constitué essentiellement de ces loyers, déduction faite des charges et notamment des intérêts d'emprunts, est réparti entre les associés en proportion de leur part dans le capital.
Ce bénéfice constitue pour les associés et donc pour l'exploitant, une fois les emprunts remboursés, un revenu foncier complémentaire imposable au titre de l'impôt sur le revenu. S'il décide de céder son entreprise opérationnelle, il pourra conserver cette source de revenus, notamment en prévision de sa retraite.
Pourquoi créer une SCI ?
Le recours à une société civile immobilière (SCI) :
Facilite la transmission familiale du patrimoine immobilier et professionnel
Elle évite notamment que les héritiers se retrouvent propriétaires d'un immeuble en indivision, situation difficile à gérer au quotidien. Si l’un des héritiers souhaite céder ses parts, il n'obligera pas les autres à vendre l'immeuble, comme c'est le cas en indivision.
Peut procurer certains avantages fiscaux
Imposition de la SCI
L'investissement est financé grâce aux loyers versés par l'entreprise opérationnelle à la SCI. Le recours à une SCI permet donc de se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût. Toutefois, du fait de la dégressivité des intérêts, les associés de la SCI devront au bout de quelque temps payer des impôts fonciers de manière croissante (le remboursement des intérêts déductibles diminuant), alors qu'ils ne toucheront pas les bénéfices (ceux-ci servant à rembourser l'emprunt).
Cet "inconvénient" doit donc être prévu par les associés en établissant un plan prévisionnel en fonction de la durée de l'emprunt.
Les frais d'acquisition des immeubles par la SCI ne sont pas déductibles, à moins que la SCI opte pour l'impôt sur les sociétés.
SCI et TVA : focus
La question de l’assujettissement de la SCI à la TVA est épineuse.
Contrairement aux logements loués vides qui ne peuvent jamais être soumis à TVA, les locaux professionnels peuvent l'être sur option ou en application d'une disposition légale particulière.
Pour en savoir plus sur les SCI et la TVA.
Imposition de la société opérationnelle
L'entreprise opérationnelle locataire déduit les loyers et charges de son bénéfice imposable. Mais il va de soi que le loyer doit être "normal", c'est-à-dire correspondre à la valeur locative réelle.
S'il est excessif, l'excédent est considéré comme résultant d'un acte anormal de gestion entraînant une réintégration dans le bénéfice imposable de l'entreprise. Il est donc conseillé de faire évaluer la valeur locative de l'immeuble par un expert immobilier auprès des tribunaux.
Ce montage juridique suppose d'en maîtriser tous les aspects et de prendre garde à certains inconvénients. Le recours à un professionnel est donc largement conseillé.
Quelles sont les formalités de création d'une SCI ?
La création d’une SCI obéit aux formalités de création « classiques », notamment :
- Rédaction des statuts ;
- Constitution et dépôt du capital social ;
- Publication d’un avis dans un support d’annonces légales ;
- Immatriculation de la société sur le site du guichet unique.
En savoir plus sur les étapes de création d’une société
Gérance de la SCI
Les associés disposent d’une large autonomie pour définir les règles de fonctionnement de la SCI dans les statuts : organisation des pouvoirs, rôle des associés, modalités de nomination et de révocation du gérant, etc.
La nomination du gérant
La société est administrée par un ou plusieurs gérants, désignés par les statuts, par une décision collective ou par un acte séparé (procès-verbal d’assemblée). Le gérant peut être un associé ou un tiers, personne physique ou morale, choisi pour ses compétences.
Les statuts précisent les modalités de nomination et de révocation. À défaut de dispositions particulières, la décision est prise par les associés représentant plus de la moitié des parts sociales.
Le gérant dispose des pouvoirs nécessaires pour accomplir les actes de gestion courante dans l’intérêt de la société (ex. : souscrire une assurance, convoquer les assemblées, régler les charges sociales). Toutefois, les statuts peuvent restreindre ces pouvoirs et imposer une autorisation préalable pour certaines opérations (ex : emprunt, cession d’un immeuble).
En cas de pluralité de gérants, chacun exerce ses pouvoirs séparément, mais peut s’opposer à une opération avant sa réalisation. Les statuts peuvent organiser une répartition interne des compétences ou fixer des règles de délibération.
La gérance vis-à-vis des tiers
Le gérant engage la société pour les actes entrant dans l’objet social. Les limitations de pouvoirs prévues par les statuts ne sont opposables aux tiers que si elles concernent un dépassement de l’objet social (ex : achat d’actions par une SCI dont l’objet est la gestion locative). Il est donc essentiel de définir l’objet social avec précision.
En savoir plus sur la rédaction de l’objet social
Les obligations comptables du gérant
Le gérant doit tenir une comptabilité et présenter aux associés, au moins une fois par an, un rapport écrit détaillant l’activité, les résultats et les perspectives. Le défaut de comptabilité constitue une faute pouvant entraîner la révocation du gérant par décision des associés ou par le juge.
La prise de décisions collectives
Les décisions dépassant les pouvoirs du gérant sont en principe adoptées à l’unanimité des associés, sauf clause statutaire prévoyant une majorité différente. Elles peuvent être prises en assemblée ou par consultation écrite, selon les statuts.
Chaque délibération doit être consignée dans un procès-verbal mentionnant l’identité des participants, le nombre de parts détenues, les documents examinés, le texte des résolutions et le résultat des votes.
